Construir de nuevo o rehabilitar, ¿cuál es la mejor opción?

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¿Es mejor construir de nuevo o rehabilitar un inmueble existente? Esta pregunta, que debería plantearse desde la perspectiva ambiental, generalmente solo se aborda desde la económica. ¿Qué cuesta menos, construir una casa nueva o rehabilitar una existente? Aunque desde el punto ambiental apenas hay duda, desde el económico no está tan claro.

Si bien es cierto que en otros mercados históricamente no ha sido raro demoler un edificio de viviendas para cambiar la planta o añadir una nueva, en España es más frecuente la rehabilitación de edificios existentes y reservar la construcción de nuevas viviendas allí donde antes no las había. ¿Qué alternativa es más asequible?

Precio y oferta en el mercado del terreno

El precio del suelo resulta extraordinariamente variable en función de la región de España, el municipio y la presencia de servicios públicos en la zona (colegios, transporte, etc.). En las series estadísticas sobre el precio del suelo urbano se observa una enorme disparidad no solo entre comunidades autónomas, sino también dentro de las mismas.

Así, el precio del suelo durante el primer trimestre de 2021 era de 136,4 €/m² a nivel nacional. El máximo se observaba en las Islas Baleares (294,7 €/m²) y el mínimo, en Castilla y León (58,5 €/m²). Por provincias, el precio más bajo era el de Zamora (40,5 €/m²) y el más alto, de nuevo, el de Islas Baleares, seguida de Madrid (270,6 €/m²) y Guipúzcoa (210,2 €/m²).

€/m² <1000 1000-5000 5000 a 10000 10000 a 50000 >50000
Mínimo 13,45 5,97 27,96 55,52 101,35
Promedio 54,01 80,47 99,98 140,55 203,31
Mediana 51,91 73,86 91,06 135,53 182,15
Máximo 127,40 231,06 247,37 303,13 452,86

Precio del metro cuadrado en suelo urbano en municipios según sus habitantes (2021 1T). Estadística de precios de suelo urbano. Ministerio de transportes, movilidad y agenda urbana.

En líneas generales, según las tablas estadísticas, el precio del metro cuadrado de suelo urbano por municipios depende del número habitantes. Los metros más caros coinciden con los que presentan una mayor presión demográfica, pues más personas estarían dispuestas a vivir en ellos debido a sus mejores oportunidades laborales y otros factores como buenas redes de transporte, atención sanitaria, educación, etc.

Además del terreno urbano, en algunas ocasiones se puede considerar también el terreno urbanizable (que podría convertirse en urbano, aunque no existen garantías) y el terreno rústico (con muchas limitaciones a la hora de construir). Pero en ambos casos es mucho más difícil estimar cifras económicas.

Valor de mercado y otras ventajas de construir una casa nueva

El precio de compra de suelo urbano puede llegar a ser lo suficientemente bajo como para llamar la atención, especialmente cuando el precio de alquiler o venta de esos mismos metros es mucho más elevado, y más aún en núcleos urbanos densos y poblados.

  • El precio del suelo construido en España ronda los 1.825 €/m² de media, con mínimos de 866 €/m² en Castilla-La Mancha y máximos de 3.196 €/m² en Baleares. Su evolución es casi idéntica a la tabla anterior.
  • En cuanto a alquiler, la media nacional ronda los 10,7 €/m² mensuales. El mínimo está en Extremadura (5,6 €/m²) y el máximo en la Comunidad de Madrid (13,8 €/m²).

Estas cifras son muy útiles para comparar la compra de una vivienda ya construida y para analizar la viabilidad de la construcción para destinarla a alquiler. De lo que no cabe duda es de que el valor del metro cuadrado se multiplica con la construcción, pero no siempre por encima del coste de construir. Veamos qué incluye este.

El coste de construir una vivienda

Coste de construir frente a rehabilitar

El presupuesto de construcción, incluyendo materiales y mano de obra, se estima entre 800 y 1.200 euros el metro cuadrado para vivienda sobre suelo (unifamiliar), con calidades y acabados medios. Básicamente contabiliza la compra, traslado y uso de materiales para poder ejecutar la obra, así como la mano de obra de peones y mandos intermedios, aunque en el siguiente apartado se verán otros costes que no suelen tenerse en cuenta.

Además, se aplica IVA sobre el presupuesto de construcción. La cuantía del mismo puede oscilar entre el 10% y el 21%, según la utilización que se le vaya a dar a la vivienda o el fin de la misma, y debe ser tenida en cuenta a la hora de planificar los costes totales.

Otros costes ‘extra’ a tener en cuenta

Además, existen costes ‘ocultos’ o desconocidos al levantar un nuevo edificio, tanto bajo como en altura. La contratación de un arquitecto oscila entre los 5.000 y los 30.000 euros, y merece la pena tener clara su trayectoria previa, tanto en estilo como en capacidad: ¿su obra pasada se parece a lo que se busca?

Además del arquitecto que diseñe el Proyecto Básico y de Ejecución, la dirección de obra se compone por un arquitecto encargado de la dirección (puede ser el mismo), un aparejador encargado de la ejecución y un aparejador encargado de la coordinación de seguridad y salud. Los honorarios de estos últimos suelen aproximarse al 3 % del presupuesto de ejecución material. Todos estos honorarios tienen, a su vez, un IVA del 21 %.

Antes de construir es necesario un levantamiento topográfico y un estudio geotécnico que suele superar los 1.000 euros. Este informe sirve de base para realizar una cimentación adecuada. También es necesaria una licencia de obra, con un coste aproximado del 3,5 al 4 % del presupuesto de construcción, según el municipio.

Asimismo, habrá que abonar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), un impuesto municipal regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004 en su Artículo 59. Aunque depende de los respectivos ayuntamientos, se grava hasta un 4 % del coste real y efectivo de la obra en territorio común y 5% en los forales. Lo abona, en última instancia, el propietario.

A esto hay que sumar el coste de las escrituras públicas en la notaría, cuyo precio oscila entre los 600 y los 875 euros, aproximadamente, y el cambio de titular en el Registro de la Propiedad, con un coste dependiente del valor de la propiedad (parcela o edificio) una vez que se haya construido.

Otros costes según tipología: piso o chalet

Cada tipo de edificio presenta una serie de costes adicionales o minimizados en base a factores como la altura, el número de personas que albergará e incluso la tipología urbanizada que se encuentre a los alrededores. Una simplificación admitida para España es la que presentan los geógrafos Fernando Moliní y Miguel Salgado en su análisis sobre los costes del urbanismo según sus tipos.

En la siguiente tabla se compara el ahorro del bloque de pisos frente al chalet unifamiliar. Se han añadido otras líneas no necesariamente relacionadas con la obra que influyen en el desembolso total, como el coste de mantenimiento, de uso e impuestos, pues todos ellos son importantes a medio y largo plazo para la economía familiar.

Clasificación del coste económico Ahorro en un piso Sobrecoste de un chalet
 Coste de la obra −42 % +72 %
Coste de mantenimiento privado anual de la vivienda −50 % +100 %
Coste del consumo privado de agua por vivienda −44,4 % +80 %
Coste privado de consumo de calefacción por vivienda −23,1 % +30 %
Coste privado del consumo de electricidad por vivienda −23,1 % +30 %
Coste del mantenimiento privado de la urbanización (€/vivienda) −50 % +100 %
Coste público de mantenimiento anual de la vivienda −85,7 % +599 %
Coste público de mantenimiento de la limpieza pública −75 % +300 %
Coste público total de mantenimiento de la urbanización −66,7 % +200 %
Coste del uso de vehículo privado por vivienda −60 % +150 %
Coste público de mantenimiento en aguas y saneamiento −50 % +100 %
Coste público de mantenimiento en alumbrado público −50 % +100 %

Para interpretar adecuadamente la tabla utilizamos como ejemplo la primera línea: “el coste de la obra de una vivienda de pisos es un 42% más asequible por unidad de área construida que un chalet”; o lo que es lo mismo, “cada metro cuadrado construido de un chalet cuesta un 72% más que el de un piso”. Son datos a tener en cuenta antes de comprar un terreno.

Los chalets adosados y los áticos tienen un comportamiento económico similar al del chalet en materia de coste de servicios e impuestos, aunque en el caso del ático el coste de la obra es similar a la del resto de pisos y su tejado (si es mancomunado) tiene también un mantenimiento bajo; si no, muy alto.

¿Cuánto cuesta rehabilitar una vivienda antigua o de segunda mano?

Los gastos asociados a la compra de una vivienda existente, haya o no que rehabilitarla, ya los vimos en este otro artículo. Sin embargo, es muy complejo aproximar el coste de rehabilitación de una vivienda existente, debido en parte a que no todas las construcciones presentan el mismo grado de deterioro.

Mientras que para algunas, especialmente pisos intermedios urbanos, será suficiente con cambiar las ventanas o hacer una reforma interior; en otras, especialmente chalets o áticos con tejado propio o con sótanos con humedades, la rehabilitación costará más.

Ventajas e inconvenientes de rehabilitar y construir de nuevo

Según datos del portal Cronoshare, el rango de precio medio a nivel nacional de reformar una casa ronda entre los 440 €/m² y los 560 €/m², aunque estos límites pueden ser incluso más amplios, desde 350 €/m² a 620 €/m². Y es que no es lo mismo reformar un piso que un ático, o un ático que un dúplex. Además, factores como la cercanía a la empresa de reformas y suministros o las vías de acceso a la obra son factores determinantes.

Hay rehabilitaciones particularmente asequibles y otras de alta complejidad que exigen reforzar los cimientos, reforzar la estructura e incluso realizar adecuaciones en fachadas protegidas. Por eso no se puede afirmar de forma taxativa que ‘reformar es mejor que construir’, al menos no desde el punto de vista económico.

Rehabilitar, más sostenible que construir de nuevo

Desde hace un siglo los arquitectos se han preguntado si era más coherente rehabilitar un inmueble poco eficiente para alcanzar una eficiencia media, frente a construir un edificio nuevo.

La respuesta la dieron primero un grupo de arquitectos que habían analizado el ciclo de vida de los inmuebles y su impacto, y finalmente una publicación científica. En resumen, ésta concluye que como hasta el 51 % de las emisiones asociadas a la vivienda son generadas durante la fase de construcción, lo óptimo es rehabilitar la vivienda tanto como sea posible, con pocas excepciones como pueda ser la densificación (el caso de Detroit, que busca hacer más sostenible el transporte) o el peligro de derrumbe, que justifica echar abajo el edificio.

¿Rehabilitar o construir?

Lo mejor ante la decisión de rehabilitar una vivienda existente, comprar un terreno para construir una nueva o incluso rehabilitar o no una vivienda en propiedad, pasa por comparar cada caso concreto pidiendo presupuestos. En líneas generales existe una adecuación entre gasto económico y emisiones, por lo que suele ganar la rehabilitación. Pero no siempre es así.

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