¿Dónde se ubicará la vivienda nueva en la capital?

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La pandemia ha impulsado diferentes tendencias inmobiliarias. El tirón de la obra nueva es sin duda una de ellas, con Madrid a la cabeza de un mercado en auge que aguarda grandes desarrollos urbanísticos, principalmente en el norte y sureste de la capital.

La proyección de vivienda nueva supera las 100.000 unidades solo entre Madrid Nuevo Norte y la Estrategia del Sureste (Valdecarros, Los Berrocales, Los Cerros, Cañaveral y Los Ahijones). Se trata de dos ejes que trascienden la mera construcción de casas y que diseñan futuras zonas donde el uso residencial convive con negocios y servicios adaptados a las necesidades del ciudadano.

Madrid Nuevo Norte 

Con una extensión de más de 3 millones de metros cuadrados, este proyecto urbanístico concebido hace más de dos décadas y llamado entonces ‘Operación Chamartín’, recibió el verano de 2021 un espaldarazo definitivo para comenzar a materializarse, con la firma del convenio entre las administraciones y la promotora Distrito Castellana Norte. La operación permitirá conectar barrios del norte hasta ahora aislados por la brecha urbana creando zonas verdes, una estación de tren y nuevas paradas de Metro. 

Madrid Nuevo Norte

Como modelo de ciudad compacta y de usos mixtos, Madrid Nuevo Norte contará con 10.500 nuevas viviendas, comercios y oficinas para configurar una importante área de negocios que albergará el rascacielos más alto de la ciudad.

Sareb es propietaria de diversas participaciones indivisas en 89 pequeñas parcelas. En el Distrito de Negocios cuenta con un 1,5% de superficie (podría traducirse en 16.000 metros cuadrados) en una de las posiciones más atractivas y con mayor interés comercial, junto a la Estación de Chamartín y la calle Mauricio Legendre. A ello se suma el otro 1,4% del que Sareb dispone en Fuencarral – Malmea – Tres Olivos, al norte del nudo norte de la M-30. La previsión es que esa aportación suponga unos 12.000 metros cuadrados.

¿Qué servicios tiene?

Adif construirá una nueva instalación que se convertirá en el principal centro de operaciones de la Alta Velocidad Española y mejorará la red de cercanías de la región. En torno a esa estación se articulará una red de transporte público, con tres nuevas estaciones de Metro, una nueva estación de Cercanías en el sur de Fuencarral y la completa renovación de la estación actual, dos nuevos intercambiadores y dos zonas de intercambio en superficie en Fuencarral. A todo ello se suma una línea de Bus Prioritario (BuP) con alta capacidad, plataforma reservada y prioridad semafórica.

Las zonas verdes alcanzarán los 400.000 metros cuadrados a través de un eje verde conectado entre sí. Solo el Parque Central ocupará 13 hectáreas, que cubrirán las vías de Chamartín. En los 250.000 metros cuadrados de suelo reservado para dotaciones públicas tendrán también cabida centros de salud, centros de mayores, colegios o equipamientos deportivos. 

Zonas verdes en Madrid

Tipos de viviendas

El uso residencial ocupará un 12,6% de la superficie y de las 10.500 viviendas previstas, un 20% contarán con protección pública. Serán casas con elevada calidad y diseño y con la máxima eficiencia energética. Si bien los proyectos definitivos de las promotoras aún no han visto la luz, sí comienzan a mostrar adelantos que apuntan a viviendas y áticos de entre uno y cuatro dormitorios, en urbanizaciones con piscina, gimnasio o zonas verdes. Los precios van desde los 270.000 euros que puede suponer comprar un apartamento de un dormitorio a los 881.000 de un ático de cuatro dormitorios.

Los Berrocales

El proyecto comenzó a gestarse en 2002 y por fin comienza a ver la luz. Delimitado al este por la M-50, al norte la línea 9 del Metro, al sur por la autopista A-3 y al oeste por la M-45, será uno de los nuevos barrios de Madrid Sureste, considerada la mayor bolsa de suelo edificable. 

Solo Los Berrocales aportará 22.000 viviendas, la mitad de ellas en régimen de protección pública. Ese gran proyecto urbanístico supondrá 8 millones de metros cuadrados de suelo, de los cuales 2 millones se reservan para zonas verdes, 855.000 para equipamientos sociales, 639.000 para parque industrial, 235.000 para oficinas y 219.000 para usos terciarios. 

Sareb dispone de un 2,62% de la propiedad, para uso principalmente residencial y en menor medida terciario, de oficinas y comercial. 

Los Berrocales

¿Qué servicios tiene?

Los Berrocales se plantea como una supermanzana, es decir,  un espacio urbano donde prima el uso peatonal para actividades de ocio, calles donde sólo acceden los viandantes, vehículos de los residentes y servicios básicos y edificios residenciales rodeados de arbolado y zonas ajardinadas. La idea es además que Los Berrocales dispongan de un gran parque forestal de más de un millón de metros cuadrados, equivalente a la superficie del Retiro. A ello se suman 2,3 kilómetros de carril bici. No faltará tampoco espacio para comercios y servicios públicos tales como colegios, hospitales o polideportivos, así como un área de negocios.

Tipos de viviendas

Un 50% de las 22.000 nuevas viviendas contarán con algún tipo de protección: un 31% (6.996) tendrá precio tasado y un 19% (4.241) protección oficial. El restante 49% (11.234) será de régimen libre. En cuanto a las futuras promociones de este barrio en construcción, poco ha trascendido por el momento, más allá de que se levantarán inmuebles de pisos, áticos y bajos con zonas comunes. En el vecino barrio de El Cañaveral, donde ya se comercializan viviendas, los precios oscilan entre los 150.000 y los 490.000 euros para pisos de entre 50 y 270 metros cuadrados. 

Valdecarros

Tras dos décadas sin avances, en la primavera de 2021 se materializaba la firma del convenio que dio inicio al proyecto. Valdecarros se presenta como el mayor desarrollo urbanístico de España, con 19 millones de metros cuadrados de superficie y la proyección de construir 51.656 viviendas, de las cuales el 55% tendrá algún tipo de protección.

La nueva zona residencial está enmarcada por el Ensanche de Vallecas al este y el Parque Lineal del Manzanares al oeste; Mercamadrid y La Atalayuela quedan al norte y la M-50 al sur.

Sareb cuenta con el 6% del sector y es el quinto propietario por volumen de suelo aportado. Posee 123 hectáreas, que darán lugar a una edificabilidad de unos 444.000 metros cuadrados.

Servicios y ocio

Valdecarros dispondrá de colegios, guarderías, centros de salud, instalaciones deportivas, hospitales y parques. Hasta 7 millones de metros cuadrados estarán destinados a zonas verdes, entre las cuales destaca los Cantiles del Manzanares, con una superficie de cerca de 4 millones de metros cuadrados y que formará parte del Parque Forestal del Sureste.

La movilidad peatonal, ciclista y el transporte colectivo jugarán también papel principal. Gran parte de los viales se dotarán de carriles bici y el transporte público contará con plataformas reservadas. La línea 1 del Metro transcurre muy cerca, con estaciones en Ensanche de Vallecas, junto con el proyecto de una nueva línea en estudio.

Valdecarros

Además de oficinas y zonas para la implantación de nuevas actividades industriales, en Valdecarros se habilitarán más de 462.000 metros de superficie comercial, donde se abrirán desde centros comerciales a comercios de proximidad. 

Tipo de viviendas

El proyecto de Valdecarros aspira a poner en el mercado vivienda asequible, aunque por el momento no han trascendido precios ni detalles de las futuras promociones. Al ser un 25% del suelo público, la estimación es que 18.000 viviendas serán promovidas por las administraciones.

Si hay una tendencia consolidada por la pandemia es la preferencia por hogares más amplios, luminosos y con zonas verdes. Sin embargo, el actual parque de viviendas no se ajusta en muchos casos a la demanda de unos compradores que buscan respuesta en la obra nueva, frente a la opción de reformar una casa de segunda mano.

Las viviendas con estos nuevos requisitos están muy limitadas en ciudades como Madrid, lo que termina repercutiendo en los precios. Esta tensión podría verse aliviada gracias a los nuevos desarrollos urbanísticos, que tienen previsto aportar un gran volumen de construcción residencial con estas características.

Imágenes | iStock/ljubaphoto, Distrito Castellana Norte, iStock/funky-data, Los Berrocales, Valdecarros 

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