Vivir a las afueras: ¿tendencia u obligación?

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Mudarse a las afueras de una ciudad es una decisión en la que pueden pesar muchos factores. Precios más asequibles, viviendas más grandes, acceso a entornos child-friendly… quienes deciden abandonar el centro por la periferia tienen sus propias razones para hacerlo.
Además, cada mudanza tiene detrás su propia historia. Existen los vecinos que se trasladan en busca de una mayor calidad de vida, pero también hay otros a los que no les queda más remedio que desplazarse.
Se trata de dos caras de una misma moneda: por un lado, la tendencia y, por otro, la obligación de irse a vivir a las afueras.

Qué es la gentrificación

Gentrificación es un término con el que nos hemos acostumbrado a convivir. Se asocia normalmente con barrios degradados que han recibido a nuevos habitantes con un mayor nivel de renta que los originales, han mejorado su aspecto y, consecuentemente, se han revalorizado.

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e hecho, la gentrificación se define como el proceso por el cual “la población original de un sector o barrio, generalmente céntrico y popular, es progresivamente desplazada por otra de un nivel adquisitivo mayor”. Sus efectos se multiplican cuando, además, se une al fenómeno de la turistificación, que transforma barrios tradicionales en centros pensados para visitantes más que para habitantes.
Este fenómeno, que han experimentado anteriormente ciudades como París, Berlín o Nueva York, ya está presente en Madrid, Barcelona o Valencia. Como consecuencia, la vida de los inquilinos ha cambiado y se ha transformado el perfil de los propietarios de las viviendas.

Del centro a las afueras

Para hacerse una idea del alcance de esta transformación es necesario tener en cuenta algunos indicadores relativos a los distritos de cada ciudad, que ayudan a explicar este fenómeno: variación de la población empadronada, del precio del metro cuadrado para la compra y alquiler de vivienda, y proporción de la población con estudios superiores en cada distrito, que se utiliza como predictor del nivel de renta, al no encontrarse este último disponible.
Si estudiamos los datos correspondientes a los últimos ocho años (2011-2018) en Madrid, se pueden observar algunos fenómenos curiosos. Por ejemplo, cómo los distritos situados a las afueras son los que ven aumentar en mayor medida su población empadronada. Sin embargo, son los que experimentan un menor crecimiento de habitantes con estudios superiores. Esto significa que estos distritos ganan población, pero el nivel de renta de los nuevos vecinos no es elevado.




También en Barcelona se observa un aumento significativo de la población con estudios superiores en los distritos céntricos durante el mismo periodo de tiempo. Asimismo, barrios como Sant Martí o Sant Andreu, que se encuentran entre los barrios que más población han ganado, son los que menos crecimiento de población con estudios superiores han experimentado.



En el caso de la ciudad de Valencia, de los diez distritos que más población han ganado en los últimos cinco años, en siete de ellos el alquiler es más barato que la media de la ciudad. Todos ellos, salvo La Saïdia y Patraix, se encuentran alejados del centro.



Del otro lado, en Madrid la compra de viviendas de segunda mano ha experimentado los mayores aumentos de precios de la ciudad durante los últimos cinco años en los distritos céntricos, algo muy llamativo si se tiene en cuenta que son también los más caros. Por su parte, el precio que se paga por el alquiler en estas zonas también es el que más ha subido en términos relativos, con una media de crecimiento del 35,2%, frente al 24,8% de las periféricas.



Este comportamiento se puede explicar en parte por una cierta ‘elitización’ de los barrios más céntricos en los últimos años, lo que ha llevado a muchos inquilinos a mudarse a otras zonas con precios más económicos. Y es que el centro es la zona que más capacidad económica exige a las personas interesadas en adquirir o alquilar una vivienda, al tiempo que es la ubicación que ha visto crecer en mayor medida el nivel educativo de sus habitantes.
En este contexto, debe descartarse la idea que asocia las casas de alquiler de los barrios céntricos con empresas que han adquirido estos inmuebles. Los nuevos propietarios también son matrimonios de mediana o avanzada edad, pequeños y medianos empresarios o autónomos que tienen ahorros y quieren obtener una buena rentabilidad por ellos. De hecho, según cálculos de CBRE, solo entre el 2% y el 4% del parque de pisos en régimen de arrendamiento está en manos de grandes inversores.

El principal motivo es que la compra de viviendas se ha convertido en un refugio para inversores, que buscan alquilarlas posteriormente, en un contexto de baja rentabilidad de los productos bancarios.

Las afueras como oportunidad

Aunque la palabra gentrificación ocupe titulares de manera habitual, no es la única razón que explica por qué algunos habitantes abandonan el centro de una ciudad para mudarse a la periferia. De hecho, muchos de ellos eligen esta opción porque en estas zonas encuentran lo que el centro no les puede dar.
Este es el caso de las personas que buscan una vivienda nueva, una modalidad que suele concentrarse en los distritos periféricos, o de mayor superficie. De hecho, quienes se mudan a las afueras no son solamente personas que no se pueden permitir vivir en el centro, sino que esta tendencia se observa también entre aquellos que buscan viviendas premium.
Incluso la tecnología puede llegar a acentuar la tendencia de las mudanzas a las afueras. La popularización del teletrabajo e incluso la irrupción de los vehículos autónomos compartidos podrían ayudar a la dispersión de la población fuera de los grandes núcleos. Según algunos expertos consultados por la consultora PwC en su informe Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2017, éste es un escenario que no se debería descartar a la hora de pensar en la vida en 2030: con itinerarios más inteligentes para llegar al centro y menos atascos, la posibilidad de vivir a las afueras se podría volver aún más atractiva para los ciudadanos del futuro.

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