Las seis lecciones más valiosas que ha aprendido el sector inmobiliario tras la crisis

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La reciente crisis económica ha dado mucho de sí. De hecho, el Diccionario de la Lengua Española define la palabra crisis como un “cambio profundo y de consecuencias importantes en un proceso o una situación, o en la manera en que estos son apreciados”.

Este último matiz es importante si queremos aprender de los errores. La crisis inmobiliaria nos ha dejado muchas lecciones y todas tienen algo en común: nos conviene (y mucho) tomar nota de ellas.

Seis lecciones, según tres expertos de Sareb

Tres expertos de Sareb comparten con nosotros algunos de los aprendizajes más valiosos de la crisis inmobiliaria que afectó a nuestro país. José Antonio García-Argudo, gerente de Asesoría Jurídica Procesal y Recuperaciones; Miriam Goicoechea, gerente de Análisis de Cartera y Mercado; y Andrés Benito, director de Desarrollo Inmobiliario, nos los cuentan.

1. Menos riesgo (o, al menos, más repartido) al comprar suelo

Si hay una palabra ligada a la reciente crisis, esa es “riesgo”. Se asumió mucho y, en muchas ocasiones, se asumió mal. Desde entonces, se han tomado ciertas medidas para evitarlo y la banca ha sido una de las primeras en hacerlo.

La financiación del suelo que compran las promotoras inmobiliarias ha cambiado”, explica Andrés Benito. Ahora los bancos ya no suelen entrar al principio de este proceso, cuando el riesgo es mucho mayor. Su lugar lo han ocupado los fondos de inversión, que dotan de liquidez a las promotoras para adquirir los terrenos a cambio de obtener cierta rentabilidad.

La banca ahora llega cuando una vez el riesgo está más acotado, es decir, cuando la licencia está concedida.  Se constituye, por tanto, como una financiación de circulante de la inversión en construcción. “Actualmente las entidades financian principalmente la inversión sobre el suelo más que el suelo en sí mismo”, aclara Andrés Benito.

“Ubicación, producto y precio tienen que tener un equilibrio. No vale construir en una mala ubicación y vender a un precio elevado. Tampoco hacerlo en una buena localización con un precio elevado y con un producto de baja calidad”
Andrés Benito, director de Desarrollo Inmobiliario de Sareb

De esta manera el riesgo está más distribuido, ya que es asumido por el capital que compra el suelo, por la entidad que financia la obra y por el propio promotor, lo que genera eficiencia en el conjunto del sistema productivo y, por tanto, en la economía.

2. Hay que construir con sentido

Hemos pasado de un panorama en el que se construía cualquier cosa en cualquier lugar a otro más conservador. Va a ser difícil que se repitan las imágenes de bloques de pisos en el medio de la nada a precios desorbitados. “Muchos municipios pequeños no pudieron absorber el gran volumen de vivienda nueva que se construía en ellos en 2007 y el número de casas iniciadas superó en muchas ubicaciones la absorción esperada”, explica Miriam Goicoechea.  Además, las expectativas de movimientos de población desde las grandes ciudades hacia núcleos del extrarradio no se produjeron.

“Los análisis de ese periodo basados en la mejora de las comunicaciones a media distancia (trenes de alta velocidad o autopistas radiales) se quedaron en hipótesis no cumplidas, puesto que en un contexto de fácil acceso al crédito la población no eligió esa opción y permaneció en los grandes núcleos urbanos, a pesar de que los precios de la vivienda eran superiores allí”, recalca Miriam Goicoechea.

Además, la situación se vio agravada, en parte, por “el incremento de pequeños inversores que vieron en la vivienda una fuente de alta rentabilidad no basada en la demanda real”, explica Miriam Goicoechea, que hace hincapié en la necesidad de no repetir esos errores y de apostar por la promoción de vivienda en lugares donde se sabe de antemano que se va a vender.

Para Andrés Benito, ubicación, producto y precio tienen que tener un equilibrio. “No vale construir en una mala ubicación y vender a un precio elevado. Tampoco hacerlo en una buena localización con un precio elevado y con un producto de baja calidad”, explica.

3. Enladrillar la economía nos puede ahogar

“El mercado inmobiliario es como una esponja. Si absorbe toda la liquidez, el resto del sistema se queda sin él”. Así explica José Antonio García-Argudo una de las principales lecciones de la crisis. “Si la esponja es demasiado grande, absorberá demasiada liquidez. Eso es lo que le ocurrió a España, por eso la Unión Europea nos pidió que redujéramos el tamaño de nuestra esponja, de nuestro mercado inmobiliario”.

4. La barra libre de hipotecas es mala (pero también lo es su ley seca)

La fiesta hipotecaria que se vivió antes del estallido de la crisis y que dejó una terrible resaca se ha quedado atrás. Las entidades financieras analizan ahora mucho más el riesgo de estas operaciones y existe una mayor protección de los consumidores por parte de la justicia. Estos dos aspectos son positivos aunque han provocado un endurecimiento de las condiciones, lo que ha derivado en una menor concesión de préstamos y en una reducción del importe que se presta.

“El factor más importante a considerar es la renta disponible, para que no vuelva a ocurrir lo que en el pasado, cuando el porcentaje de ingresos familiares destinado al pago de la hipoteca se vio incrementado porque los bancos prestaron por encima de lo que los deudores podían asumir”
Miriam Goicoechea, gerente de Análisis de Cartera y Mercado de Sareb

Eso sí, tanto el exceso como el defecto de hipotecas son papeletas para una nueva burbuja. “Mucha gente hoy no puede acceder a financiación y acude al mercado del alquiler. Como hay más personas interesadas en alquilar, la rentabilidad de los inmuebles sube, al igual que su precio. Y esto es algo que sabemos muy bien que podría llegar a ocasionar una nueva burbuja”, explica José Antonio García-Argudo.

5. Debemos pensar a largo plazo

Aunque esto no fuera algo que se practicara mucho durante la euforia que precedió a la crisis, ahora sí lo deben poner en práctica tanto las entidades bancarias como los promotores y los consumidores.

“Al pedir una hipoteca, los consumidores deben tener muy en cuenta las condiciones de tipos de interés y plazos, pero el factor más importante a considerar es su renta disponible. Esto es importante para que no vuelva a ocurrir lo que en el pasado, cuando el porcentaje de ingresos familiares destinado al pago de la hipoteca por hogar se vio incrementado porque los bancos prestaron por encima de lo que los deudores podían asumir”, señala Miriam Goicoechea.

Para José Antonio García-Argudo, uno de los problemas actuales en España es que los tipos de interés de las hipotecas son mayoritariamente variables en un entorno en el que los sueldos no suben al ritmo de los intereses, sino del IPC. “Si subieran los tipos de interés, podríamos afrontar una nueva crisis porque los ciudadanos, de nuevo, no podrían pagar sus viviendas”.

“Con el consumidor hay que cumplir una doble protección. No solo debe entender la redacción de las condiciones de las cláusulas de su hipoteca, sino también sus consecuencias económicas si cambian las circunstancias económicas en el futuro”
José Antonio García-Argudo, gerente de Asesoría Jurídica Procesal y Recuperaciones de Sareb

Eso sí, tanto el exceso como el defecto de hipotecas son papeletas para una nueva burbuja. “Mucha gente hoy no puede acceder a financiación y acude al mercado del alquiler. Como hay más personas interesadas en alquilar, la rentabilidad de los inmuebles sube, al igual que su precio. Y esto es algo que sabemos muy bien que podría llegar a ocasionar una nueva burbuja”, explica José Antonio García-Argudo.

También el suelo se debe considerar como un negocio a medio o largo plazo, ya que es muy difícil acotar de forma precisa los tiempos de los procesos urbanísticos. “Esto lo convierte en un activo con mucha volatilidad y eso es algo que debe tenerse en cuenta”, añade Andrés Benito.

6. El mercado debe ser más transparente

El Tribunal de Justicia de la UE ha actuado para proteger los derechos de los consumidores hipotecarios en un mercado que cada día es más exigente en los requisitos legales. Lo ha hecho mediante la anulación de algunas cláusulas de las hipotecas, como las cláusulas suelo, y está pendiente ahora sobre la eficacia del pacto de vencimiento anticipado de toda la deuda en caso de impago. “Con el consumidor hay que cumplir una doble protección. No solo debe entender la redacción de las condiciones de las cláusulas de su hipoteca, sino también sus consecuencias económicas si cambian las circunstancias económicas en el futuro”, explica José Antonio García-Argudo.

También la transparencia llega cada vez a más empresas, que encargan investigaciones de terceros para detectar posibles riesgos y fraudes. Sareb es una de ellas. “Hemos establecido un sistema independiente por el cual, cuando se detecta una irregularidad, se deriva a un tercero experto para que la investigue y emita un informe independiente. Un órgano de evaluación interno decide después la posibilidad de presentar denuncias ante las autoridades por las irregularidades detectadas. Esto nos aporta una mayor transparencia y pone de manifiesto nuestra total beligerancia ante cualquier conducta ilícita”, concluye José Antonio García-Argudo.

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