Previsiones de los expertos para 2022: ¿cómo se mueve el mercado inmobiliario tras la pandemia?

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El mercado inmobiliario será un motor en la recuperación económica tras la crisis provocada por la pandemia, según diferentes fuentes del sector, que auguran un ciclo expansivo en los próximos años.

La evolución experimentada en el primer semestre anticipa previsiones positivas para 2022, en un escenario de tipos bajos que favorece la financiación y en un contexto de elevado ahorro de las familias que el Banco de España cifra en más de 900.000 millones.

Aumenta la compraventa de vivienda

La recuperación del sector inmobiliario está siendo rápida a juzgar por los resultados alcanzados en el primer semestre, con 267.700 transacciones, según el INE, que suponen un crecimiento del 34,5% comparado con el primer semestre de 2020, aunque lo importante es que se alcanza el nivel de 2008.

Las previsiones de CaixaBank Research apuntan a 450.000 transacciones al cierre de este año, lo que supone un incremento del 7,7%, aunque por debajo de la cifra alcanzada en 2019. Este retroceso se debe al descenso de la demanda extranjera, que desde CaixaBank Research no prevén que se recupere hasta 2023.

Desde la Asociación de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI) avanzan que en el periodo 2022-2025 se alcanzarán unas 550.000 ventas anuales.

El informe Forcadell, por su parte, vaticina un incremento de las ventas del 25% este año y algo más moderado, de un 15%, en 2022. Para alcanzar el nivel previo a la covid-19 habrá que esperar a que vuelva el comprador internacional, que con las restricciones a la movilidad ha frenado sus inversiones, con una caída en torno al 40% en 2020.

¿Cuál será el precio de la vivienda tras la pandemia?

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Las previsiones en cuanto a precios son diversas en función de la fuente consultada. Los últimos datos del Ministerio de Transportes muestran una recuperación del precio en el segundo trimestre del año, con un crecimiento del 2,4% interanual y un 1,5% respecto al trimestre anterior; mientras que el INE cifra la subida en un 3,3% y los registradores apuntan a un 4,5% de incremento interanual.

Precios ligeramente al alza

En esta tendencia alcista del precio se enmarcan las previsiones de Servihabitat, que calculan que al cierre del año habrá subido un 1,4%, y se ajustará más en segunda mano. En este sentido,  Juan Carlos Álvarez, director negocio de gestión patrimonial de Servihabitat, aclara que “las diferencias entre vivienda nueva y de segunda mano serán menos acusadas que el año pasado”.

Las diferencias entre vivienda nueva y de segunda mano serán menos acusadas que el año pasado
Juan Carlos Álvarez, Servihabitat.

No obstante, la subida no será generalizada, sino que probablemente se concentrará en las grandes ciudades y zonas periféricas, mientras que en las pequeñas ciudades los precios se mantendrán estables.

Pequeños ajustes en 2022

El sector todavía admite un ligero repunte de precios en 2021 si se mantiene controlada la pandemia y continúa la recuperación económica. Y un mayor incremento del precio en 2022. Además, una mayor valoración del suelo y de los costes de producción también afectaría al alza del precio de la vivienda.

Sin embargo, otras fuentes hablan de correcciones en el precio durante este año y el próximo. El informe sobre residencial de CBRE prevé un descenso entre el 1% y el 2%, aunque en Madrid y Barcelona los precios permanecerán estables. Mientras, en Bankinter estiman que el precio caerá un 1% a final de año, pero será en 2022 cuando se produzca el mayor descenso, cifrado en el 5%. Según Juan Moreno Martínez de Leza, analista financiero de Bankinter, “buena parte de las caídas de 2021 vendrán de zonas prime de grandes ciudades, donde la sobrevaloración supera el 10%”.

Buena parte de las caídas de 2021 vendrán de zonas prime de grandes ciudades, donde la sobrevaloración supera el 10%
Juan Moreno Martínez de Leza, Bankinter.

Obra nueva y chalets acaparan el interés comprador

previsiones 2022 venta chaletUna tendencia que se ha confirmado a lo largo de este año es el cambio de preferencias de vivienda tras la dura experiencia del confinamiento. Ahora se buscan casas más grandes, con despacho para teletrabajar y con espacio exterior, terraza o jardín. Esto ha desplazado el interés de los compradores hacia la obra nueva, que responde mejor a estos requisitos.

Iñaki Unsain, presidente de AEPSI, confirma este cambio de modelo donde “el teletrabajo ha generado nuevos hábitos en los compradores, que buscan inmuebles situados en zonas residenciales y periféricas«.
Ha aumentado la demanda de pisos más grandes, con más habitaciones para tener un lugar donde trabajar, y de viviendas unifamiliares. Con más de 47.500 operaciones inscritas en el Registro de la Propiedad en el primer trimestre del año, se confirma la tendencia en la demanda de chalets. Solo en los cuatro primeros meses se concedieron 33.000 visados, un 17% más que en 2020, según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

El teletrabajo ha generado nuevos hábitos en los compradores, que buscan inmuebles situados en zonas residenciales y periféricas
Iñaki Unsain, AEPSI.

La ubicación de la vivienda también se ha visto afectada, ya que se ha producido un traslado desde el centro hacia las afueras. La demanda se concentra ahora en la periferia de las grandes ciudades y en ciudades medianas, mientras que en la costa se prefiere los lugares mejor comunicados.

Oficinas, ¿adiós al teletrabajo?

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Durante el confinamiento un 16,2% de los trabajadores desarrolló su labor en remoto, pero este porcentaje se ha ido rebajando conforme mejoraban los datos sanitarios y aumentaba la población vacunada. Según los datos de Red.es, el porcentaje de teletrabajadores actual es del 9,4%, en total 1,8 millones, cifra que duplica la que había antes del confinamiento. Además, el teletrabajo ocasional de varios días a la semana se ha estabilizado en el 5,3%.

Una encuesta realizada por KPMG a CEOS concluye que un 38% cree que tras la pandemia se mantendrá el teletrabajo dos días a la semana, mientras que el 18% prevé reducir o ya ha reducido el espacio de sus oficinas.

¿Cómo repercute en el mercado de oficinas?

Hay una tendencia a la desocupación de metros cuadrados de oficina y se han creado modelos híbridos que alquilan parte de las oficinas a terceros, unido al auge del coworking. CBRE calcula que en los próximos años las empresas necesitarán un 14% menos de espacio si se combina el teletrabajo y el presencial.

Según el Instituto de Valoraciones, “el aumento de la disponibilidad de oficinas provocado por el confinamiento y el auge del teletrabajo ha propiciado un ajuste en los precios de estos activos inmobiliarios”.

Sin embargo, un informe de BNP Paribas señala que la inversión inmobiliaria se está acercando a niveles anteriores a la covid-19. Como referencia, en Barcelona la contratación en el primer semestre ha alcanzado el 80% del total de 2020, lo que supone un incremento del 69% respecto al primer semestre del ejercicio anterior.

¿Es un buen momento para invertir en vivienda?

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A la vista de cómo está evolucionando la situación económica, los analistas creen que es un buen momento para invertir en vivienda por varias razones:

  • Las hipotecas siguen siendo baratas por los bajos tipos de interés actuales.
  • La rentabilidad del alquiler supera otros productos de inversión.
  • La inversión inmobiliaria mantiene el valor de los ahorros: en 2021 se espera que el IPC acabe el año entre el 2% y 2,5% en términos interanuales.

Además, el volumen de inversión ha alcanzado los 7.842 millones de euros hasta septiembre, un 16% más que en el mismo periodo de 2020, según CBRE, quien apunta que a final de año podría superar los 10.000 millones.

La tendencia en el sector inmobiliario, especialmente en proyectos financiados por fondos de inversión, se centra en productos ‘build to rent‘ que previsiblemente cambiarán el mercado del alquiler en los próximos años.

Por último, la construcción industrializada —que ahora apenas representa el 1%— contribuirá a acortar los plazos de construcción y a reducir los costes, lo que favorecerá la inversión inmobiliaria.

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