Cómo segregar una finca y dividir una casa en dos

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Dividir una finca en dos o más fincas es una posibilidad para quienes disponen de una propiedad con terrenos o edificaciones suficientemente grandes como para poder realizar su división y que el resultado cumpla la normativa. Según su tipología, recibe un nombre u otro: dividir un inmueble o segregar una finca.

Qué es segregar o dividir una finca rústica

Segregar una finca rústica de un terrero original consiste en separar una finca más pequeña para que esta sea completamente independiente de la original. Es decir, se reduce el tamaño de la finca para que surja otra más pequeña. Es muy útil para lograr liquidez por unos terrenos que no se usan, por ejemplo.

En la división de una finca rústica el procedimiento es diferente, porque se divide la finca original en parcelas más pequeñas de tamaño relativamente similar. Lo que en origen fue una finca grande, ahora serán varias más pequeñas. Históricamente su uso más frecuente fue preparar herencias.

Requisitos y normativa

En ambos casos la normativa (Ley 19/1995) es muy estricta y existen condiciones para las fincas que resulten de la división o segregación. Al ser un terreno rústico, cada parcela resultante ha de contar con una superficie superior a la unidad mínima de cultivo, que varía en función de la autonomía. Además, será obligatorio inscribirlas en el Registro de la Propiedad.

“Hay aspectos técnicos que al principio no consideras, como que las fincas resultantes sean accesibles”

En 2007 los hermanos Martínez-Sánchez (dos hermanos y una hermana) dividieron su herencia, una finca rústica de gran tamaño en dos parcelas de extensión similar. “Lo más difícil fueron los trámites burocráticos, que llevaron casi dos años”. Además, según apunta el mayor de los hermanos, “hay aspectos técnicos que al principio no consideras, como que las fincas resultantes sean accesibles” en todas las divisiones.

El objetivo de los Martínez-Sánchez era que dos de los descendientes siguiesen trabajando la tierra mientras que la tercera recibiera una compensación económica al vender su tercio a los dos hermanos. Ella asegura que “contar con una gestoría que se encargaba de todos los trámites se volvió imprescindible en un punto” de la división y compraventa, “porque el papeleo es considerable”.

Barrio de Barcelona

¿En qué consiste la segregación de fincas urbanas?

En una segregación de fincas urbanas, se pasa de tener una finca unitaria a tener dos colindantes pero separadas. Para obtener la licencia de segregación, que es un trámite municipal, primero hay que realizar una consulta en el ayuntamiento y contar con un arquitecto colegiado.

“Las visitas frecuentes al gestor se vuelven la norma durante meses” para presentar proyectos técnicos y otros documentos y, por fin, recogerlo todo en un ‘informe de segregación’, cuenta Juan Alberto Núñez, anterior dueño de una gran parcela urbana en Barcelona.

“Las visitas frecuentes al gestor se vuelven la norma durante meses”

El informe de segregación ha de incluir información sobre el estado previo y el futuro, y justificar que las parcelas seguirán respetando la normativa del Plan de Ordenación Urbanística Municipal. “No contar con profesionales es inviable”, confirma Juan, para quien todo el proceso tuvo un coste cercano a los 3.000 euros.

“Parte del coste lo absorbió la inmobiliaria con la que ya tenía un precontrato de compraventa de un tercio del terreno”, especifica, “y creo que habría sido imposible sin sus continuas ayudas porque sabían lo que hacían”, añade. Estos son algunos de los requisitos para este tipo de actuación:

  • Las fincas resultantes han de tener una superficie mínima edificable, que dependerá del ayuntamiento en cuestión.
  • Todas las fincas resultantes deberán tener un frente mínimo de parcela. Este es el lado que da a la vía pública.
  • En el caso de haber ya una vivienda en la finca, esta debe seguir cumpliendo la normativa tras la división.
  • Todas las fincas resultantes han de disponer de infraestructuras básicas: abastecimiento de agua, luz, acceso rodado, etc.

Así se realiza la división de inmuebles

Dividir un inmueble es una operación por la que se pasa de tener un inmueble a disponer de dos colindantes pero separados. En suelo urbano puede llevarse a cabo tanto para vivienda como para edificaciones planificadas para oficinas. Aunque, sin duda, las primeras son las que exigen más requisitos.

Los inmuebles resultantes deben cumplir la normativa

La clave para tramitar con éxito una licencia de segregación de vivienda es que, tras efectuarse, cada uno de los inmuebles pueda cumplir la normativa mínima aplicable de forma independiente. Sobre el papel parece fácil pero exige una serie de adecuaciones de calado. Veámoslo con dos ejemplos reales.

Dividir una vivienda en horizontal

segregación vivienda horizontal

En un antiguo local que hacía de frutería en un barrio humilde de Madrid, Javier, el dueño, se planteó dividir en dos la superficie —bastante amplia y haciendo esquina— para diseñar dos viviendas pequeñas: una para él, que padece una enfermedad degenerativa y pronto necesitará una vivienda con acceso directo desde la calle; y otra para inquilinos que harán de vecinos muro con muro.

“Necesitas que todos los servicios tengan una salida y una entrada, por ejemplo una bajante desde la cocina y el baño”

Segregar una vivienda en horizontal “es muchísimo más complicado de lo que parece” porque “necesitas que todos los servicios tengan una salida y una entrada, por ejemplo, una bajante desde la cocina y el baño”, relata Javier. “Primero tuvimos que hacer un proyecto detallando cómo serían las viviendas futuras […] que hizo falta cambiar dos veces”.

En este caso el problema principal fueron las canalizaciones y el acceso a la calle, que por uno de los lados de la finca daba a un escalón de 60 centímetros de altura. “Hubo que hacer una rampa muy larga entrando en una de las viviendas, con lo que fue necesario rehacer el proyecto de cero. Y luego otra vez para cumplir la normativa de aguas”. Queda claro que, sin arquitecto, no sería posible realizar una operación de estas características.

Dividir una vivienda en vertical

Dividir una casa o un dúplex suele ser una operación más fácil en cuanto a la disposición de servicios y suministros, pero mucho más difícil para lograr los accesos requeridos.

“Lo importante es dejar todo bien atado en la memoria del proyecto que usas para pedir la licencia y que los dos pisos cumplan la normativa”

En un municipio de la Sierra de Madrid, Manuel ha dividido su vivienda unifamiliar en dos, una sobre la otra:

“Hace años, cuando hice la vivienda, aproveché la forma de la colina para disponer de dos entradas: una a ras de la carretera principal, donde no es viable aparcar y otra por la calle de arriba, a la altura del piso superior”. Como el acceso ya estaba hecho, y las canalizaciones pudieron escindirse sin problema, “la licencia fue más o menos rápida”.

Aunque también matiza que ya han transcurrido varias décadas y que ahora las licencias de construcción son más estrictas por motivos evidentes de protección ambiental. Lo importante, cuenta este vecino, es “dejar todo bien atado en la memoria del proyecto que usas para pedir la licencia [y] que los dos pisos cumplan la normativa”, tal y como se ha planteado.

“Tuvimos que duplicar la acometida eléctrica, meter bajantes y entrada de agua, y duplicar contadores, pero más allá de eso es tabiquería”. Agrega que “a nivel de obra, lo más costoso fue echar abajo unas escaleras, pero ambos pisos ganaron área gracias a ello”.

Partir en dos una propiedad inmobiliaria o una finca es posible y existe la normativa para hacerlo. Dicho esto, no es un procedimiento sencillo o rápido, y la carga técnica y burocrática obliga a pasar por un equipo de arquitectura y una gestoría.

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