Acción de cesación: sí, echarte de tu propia casa es posible

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Existen vecinos cuyas imprudencias y molestias hacia otros ocupantes de la comunidad resultan excesivas. Desde frecuentes ruidos molestos a conductas peligrosas reiteradas, algunas que incluso ponen en riesgo la vida de otros vecinos, lo cierto es que existe una forma legal de expulsar al vecino en cuestión.

Eso sí, la acción de cesación es un mecanismo contemplado en la Ley de Propiedad Horizontal para casos extremos. Recoge el procedimiento por el que se expulsa hasta tres años al propietario que realiza actividades insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y funciona por vía judicial.

¿Qué se considera una acción molesta?

La mayoría de los inquilinos de una comunidad ha recibido visitas por parte de otros vecinos por temas de lo más variado: un retraso en el pago de la comunidad, música alta, una gotera, bolsas de basura en la escalera, el incumplimiento de los estatutos de la comunidad, etc.

El artículo séptimo de la Ley de Propiedad Horizontal expone que las actividades “prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas” son motivo de cesación.

Es decir, que el presidente o algún vecino puede aparecer en nuestra puerta para pedirnos que cesemos (terminemos) esa actividad. Cuando se trata de música alta o alguna molestia transitoria, no hay demasiado problema. Pocos vecinos tomarán medidas judiciales por un día de música alta. Y si lo hacen probablemente se desestime su denuncia y corran con los costes judiciales.

Sin embargo, imaginemos que se nos solicita el cese de la actividad profesional en nuestra propiedad por resultar molesta. O que detengamos una obra que estemos realizando. La primera porque la actividad que desarrollamos molesta a los vecinos a diario o está prohibida en los estatutos, y la segunda porque estamos tocando elementos estructurales.

La junta de propietarios decide ir a juicio

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Si el propietario molesto, tras varias comunicaciones por parte del presidente o algún vecino, persiste en sus actividades “molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”, el artículo séptimo del LPH prevé una reunión extraordinaria de propietarios para organizar una demanda judicial, si procede.

Si procede es importante porque los avisos de cesación pueden venir de un vecino que reclama algo absurdo. Imaginemos que un vecino nos solicita que quitemos el toldo que hemos instalado, y ni los estatutos ni las ordenanzas municipales apuntan que haya motivo para hacerlo. El toldo está bien anclado y no hace ruido. En casos así, la comunidad de propietarios ha de desestimar la demanda.

Pero una vez la junta extraordinaria de propietarios ha tomado una decisión al respecto, procederán a presentar una demanda. Es importante destacar que esta decisión ha de ser legal, basada en la evidencia y contra alguna actividad recogida en el artículo séptimo.

Cesación de actividad por vía judicial

Tras un juicio, que puede tardar meses o años en producirse, el cuerpo judicial tomará una decisión. El Tribunal Supremo señala que en estos casos ha de darse “la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad”. Es decir, ha de quedar probada la molestia, ya sean fotografías, vídeos, audios, etc. En esta jurisprudencia de 2018 (000561/2018) podemos ver un ejemplo con mascotas de por medio.

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Esto quiere decir que es poco probable que se tome una decisión de calado por vía judicial en materia de cesación si la molestia, o incluso el peligro, ha sido puntual. A menos que se denuncie por la vía civil o penal, o que entre la fiscalía. Como ejemplo, un vecino pone en peligro puntual la vida de otro, una acción que bien podría costar cara, pero que no redundará en una cesación.

Cuando esto sí ocurre, la acción de cesación permite a los jueces detener de inmediato la actividad molesta del vecino “bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia” judicial y adoptando “cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación”. La desobediencia judicial tiene una pena de prisión de tres meses a un año.

También está contemplado en el artículo séptimo que, cuando proceda, el vecino molesto indemnice a los afectados por daños y perjuicios. Pero quizá lo más interesante son estos dos puntos:

  • Si hablamos de un inquilino, no propietario, sus derechos relativos a la vivienda o local podrían quedar extinguidos de inmediato.
  • Si hablamos del dueño, el juzgado podría privarle de su derecho al uso de la propiedad durante un plazo máximo de tres años.

La acción de cesación, como baza para la comunidad

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Por lo que hemos visto hasta ahora, la acción de cesación de una actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita se constituye una herramienta interesante cuando una comunidad no sabe qué hacer con un vecino si este genera problemas de convivencia frecuentes.

En esta sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra (00166/2015) leemos cómo la propietaria fue expulsada dos años de una vivienda que generaba graves problemas de salubridad. Aunque esta se negó a dejar entrar a nadie a recoger pruebas, la policía y terceros testigos confirmaron cómo el mal olor escapaba de la finca. Contar con testigos suele ayudar; la ley hace el resto.

Imágenes | iStock/PeterHermesFurian, iStock/JackF, iStock/Chalabala, iStock/Victoria Labadie – Fotonomada

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