Más allá de las agencias inmobiliarias: así es como la tecnología acerca la oferta a la demanda

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Hace un par de décadas nos acercábamos a las agencias de viaje a organizar nuestras vacaciones, abríamos cuentas bancarias en las sucursales y recurríamos a las agencias inmobiliarias a pie de calle para buscar piso. Ahora, varias herramientas digitales nos ayudan a hacerlo de una forma más flexible, desde nuestra casa y en unos pocos clics.

A la gran mayoría le resultará familiar alguno de los muchos portales inmobiliarios que existen. Algunos de los más conocidos son Idealista o Fotocasa, que incluyen secciones específicas con los inmuebles en venta de Sareb.  Estos portales no solo ayudan a la búsqueda de casas y pisos, sino que actúan como regulador del sector inmobiliario. Hoy cualquier vecino puede realizar un estudio del valor del metro cuadrado de su vivienda gracias a la información disponible en este tipo de webs.

Realizar búsquedas específicas es así de fácil

¿A la búsqueda de piso? Muchas personas están en la misma situación: estudiantes que acuden a formarse a ciudades grandes, familias que crecen y necesitan más habitaciones, ancianos a los que les sobran y buscan algo más acorde a sus actuales necesidades, etc.

aplicacion telefono movil busqueda piso

Por suerte, en los últimos años han surgido nuevas herramientas en forma de aplicaciones para nuestro smartphone. Alguna de ellas, además de realizar el clásico filtro por barrio e importe que permitían otras herramientas web, también permite definir el área de búsqueda de una forma más intuitiva dejando a un lado las rígidas clasificaciones por barrio.

Arriba podemos ver ambas herramientas en la aplicación del portal Idealista. Lo ponemos de ejemplo por el volumen de ofertas y usuarios. En el centro y a la derecha observamos dos casos antes fuera de nuestro alcance como compradores: poder buscar vivienda junto al metro o buscar piso lejos del ruido de las vías principales de un barrio.

Hemos usado el contorno de la última búsqueda para aprovechar una segunda herramienta, más común en este tipo de plataformas, para filtrar por tipo de vivienda (pisos), número de habitaciones (2), baños (1), etc. Como resultado se obtiene una lista muy corta de la que, además, podemos ver su posición sobre el mapa:

buscar piso idealista herramienta filtro contorno

Los portales inmobiliarios dan mucha información al usuario

La tecnología también ha puesto fácil la comparación entre viviendas. Hoy día cualquier persona puede calcular cómo de asequible o caro es un inmueble con respecto a otros de la zona.

En el ejemplo de arriba hemos realizado una búsqueda específica —habitaciones, baño, garaje, etc— en un contorno definido. Podemos hacer lo mismo en un área más grande y, una vez con los datos en la mano, usar la herramienta de la aplicación para ordenar por importe sobre el metro cuadrado. Esta forma de visualizar los datos, antes imposible para un particular, aporta mucho valor y evita que tengamos que patear la ciudad en busca de casa.

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Muchos portales ya tienen hecho ese cálculo [€/m2], por lo que, con esas cifras, es más sencillo valorar ofertas similares. Ahora podremos eliminar de la búsqueda aquellas viviendas cuyo precio se aleje mucho de la media, algo que los portales clásicos no permitían antes.

Oferta y demanda, interrelacionadas

Imaginemos que tenemos un piso en alquiler en una ciudad cualquiera, y que vemos cómo el resto de arrendadores sube el precio en relación al IPC. ¿Qué hacemos? ¿Y qué hacemos si baja? Hasta la aparición de las plataformas digitales, los diferentes arrendadores estaban ciegos ante la opacidad de los precios del mercado. En otras palabras, no sabían cómo valorar sus inmuebles.

Durante los últimos años, los alquileres han subido de manera considerable, en buena medida debido a la enorme demanda de pisos en determinadas ciudades como Madrid o Barcelona, entre otras.

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El mercado inmobiliario es un sistema sujeto a la oferta y la demanda, y las plataformas digitales han sido una herramienta clave a la hora de encontrar lo que en economía se llaman “apoyos”.

Un apoyo es un máximo o un mínimo a partir del cual es muy difícil que el precio suba o baje, respectivamente. Estos apoyos dependen de la demanda, la oferta y la capacidad adquisitiva media. En la actualidad, los datos sugieren que se podría haber encontrado un apoyo máximo en ciertas zonas de Madrid, con cifras recopiladas por Fotocasa.

Además, portales como Idealista, que hacen visibles los precios de los inmuebles, han facilitado los apoyos de los últimos años, pero también los cambios rápidos en bajadas (2008-2012) y subidas (2012-2018). En otras palabras, son herramientas que han agilizado el mercado. Cuando unos pocos pisos congelan su precio por metro cuadrado, el resto les siguen en cuestión de semanas.

¿Quién abona el importe para la plataforma?

Cuando se busca piso en las plataformas digitales no se pide abonar ninguna cantidad por usarlas, pero resulta evidente que tanto los portales inmobiliarios como las páginas web de compañías que venden inmuebles tienen un coste. Por ejemplo, detrás de la web de Sareb hay todo un equipo técnico encargado de mostrar a potenciales interesados un gran volumen de inmuebles en comercialización.

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¿Quién se encarga de abonar el coste? Como menciona Manuel A. Hidalgo en su último libro, ‘El empleo del futuro’ (2018), “quien paga en una plataforma es simplemente aquel que tiene más que perder si no participa en ella”. Por ejemplo, las agencias inmobiliarias, que quedan invisibles si no lo hacen, pero ganan una visibilidad aún mayor que la que tenían previamente si invierten.

Y es que estas herramientas requieren de dos roles: los clientes y los usuarios. Sin una masa crítica en ambos, el mecanismo de oferta y demanda se desequilibra, y la plataforma deja de usarse. Imaginemos un portal de venta de pisos sin pisos y con muchos usuarios, o sin usuarios pero con muchos pisos.

Eso sí, conviene matizar que como compradores de viviendas no somos clientes de los portales inmobiliarios, sino usuarios de la tecnología que estos ponen a nuestra disposición. Ojeadores demandantes en busca de ofertas. El verdadero cliente de estas plataformas es la inmobiliaria o marca que busca vender o alquilar pisos y que, generalmente, abona pequeñas cantidades para hacerlo.

El coste de estas plataformas es muy bajo, especialmente si lo comparamos con otros mecanismos de marketing, con lo que incluso con un gran  número de inmuebles publicados la inversión para dar a conocerlos suele convertirse en beneficio.

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