¿Alquiler o compra? Lo que podemos interpretar del momento actual y las dudas que plantea el futuro

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La gran pregunta a la hora de buscar una vivienda es si optar por la compra o por el alquiler. Cada modalidad de alojamiento tiene sus ventajas e inconvenientes, tanto económicos como de seguridad, confort y personalización. Para poder decidir si la mejor opción es alquilar o comprar, primero habrá que analizar ambas tendencias de mercado y compararlas con lo que se requiere.

Por ejemplo, si se busca una vivienda en el centro de las grandes urbes, es importante valorar que es donde más alto está el precio, donde más ha caído la demanda y donde se espera que baje más el precio en 2021. Por contra, la demanda en las capitales de provincia parece haber aumentado este año, lo que podría incrementar su precio el que viene. Veamos algunas cifras.

La vivienda nueva, en máximos en 2020

Los precios de la vivienda tanto nueva como usada siguen subiendo en España, pero no lo hacen al ritmo del año pasado. Según el ‘Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario’ (julio 2020), de Sociedad de Tasación, la variación de precios del primer semestre de 2020 se ha situado en un 1,1% de crecimiento, con subidas por encima del 5% en vivienda nueva en la Comunidad de Madrid y en Cataluña.

La vivienda nueva en España cerró en 2.472 euros/m2 en junio de 2020, el precio más elevado desde 2010. Además, se espera un crecimiento moderado a finales de 2020, aunque aún más lento que el experimentado durante el primer semestre. Y luego una caída.

Como nos cuenta César Barrasa, director de Segmentación Estratégica y Análisis de Mercado en Sareb, “el mayor riesgo que puede existir si se compra ahora sería una posible caída en los precios”, que se espera por fases tanto para 2021 como para 2022. La estabilidad del mercado en 2020 y principios de 2021 se debe en parte a que “las promotoras ya tenían casi todas las unidades vendidas”, matizan desde Idealista.

Bajada del precio de la vivienda del 4 al 12% en 2021 y 2022

Las fuentes consultadas apuntan a una corrección a la baja del precio de la vivienda, pero sin burbuja. Según el estudio ‘Global Real Estate Bubble Index 2020’, no hay ni una sola ciudad española con riesgo de burbuja inmobiliaria, a diferencia de urbes como Múnich, Fráncfort, Toronto, Hong Kong, París, Ámsterdam o Zúrich. El ajuste vendrá por la bajada de la demanda.

tabla con las ciudades en riesgo de burbuja inmobiliaria. Destacan Munich, Frankfurt y Toronto. Ninguna española aparece.

“En la actualidad”, subraya Barrasa, “los precios descienden en algunas zonas, y casi todos los informes recientes apuntan a caídas en los precios que oscilan entre el 4% y el 12%”. Es el caso de Bankinter, que en su ‘Informe Inmobiliario Bankinter’ (octubre 2020) anticipa caídas de precio del 9% acumuladas hasta 2021 y descensos del 35% en el número de transacciones de vivienda en 2020.

Cifras similares ofrece el ‘Anuario Inmobiliario’ de RR Acuña & Asociados, con un ajuste del precio de la vivienda del 6,1% en 2020 y una bajada de la demanda de un 30%.

La única nota optimista para los propietarios en materia de precios alcistas la aporta S&P, con una estimación de aumento del precio nominal de la vivienda de un 1,8% en 2021, del 4,5% en 2022 y del 3,6% en 2023. No obstante, también estiman para 2020 “solo” una caída del 1,4%, un análisis que ningún otro agente comparte. El resto de informes apunta a un descenso en los próximos años. Como dice Barrasa, “habrá que seguir el comportamiento del último trimestre del año” a la hora de analizar hacia dónde va el sector.

¿Demanda rural al alza y urbana a la baja?

Resulta muy complicado aventurar una tendencia a largo plazo sobre el fin del éxodo rural en España, que ha permanecido imparable durante décadas y ahora podría reducirse debido al coronavirus. Sí se conoce que han aumentado las búsquedas de viviendas con piscina y jardín a las afueras, pero esto no se ha reflejado en un aumento real de compras.

Los Registradores destacan un incremento de compraventas del 49% en Extremadura, del 10,7% en Asturias o del 5,7% en Cantabria, así como una bajada del 22,5% en Cataluña, del 18,1% en Madrid y del 9,3% en Canarias. Sin embargo, “todavía es pronto para determinar si esta tendencia ha llegado para quedarse”, según José Miguel Tabares, vicedecano del Colegio de Registradores.

Y es que el mayor crecimiento se da en núcleos ya poblados, no rurales. Aunque la demanda rural ha aumentado, ésta parte de niveles muy bajos, mientras que las caídas en la ciudad pesan menos porque las cifras eran muy elevadas.

De hecho, según un informe de Barclays en EEUU (país bastante rural a excepción de sus costas), el leve aumento de la demanda de vivienda rural no ha afectado a la urbana, que sigue siendo muy superior en cifras absolutas debido a las oportunidades económicas de las ciudades.

Según Idealista, “la gente no está dispuesta a abandonar las ciudades de forma masiva pese a las noticias que hablan del mayor aumento de la demanda en zonas rurales y en la periferia de las grandes urbes”. Aunque algunas personas pueden permitirse teletrabajar en el pueblo de su infancia, el grueso de la población sigue necesitando el entorno laboral de la ciudad.

Así es el perfil de la vivienda más demandada en España

Según datos de Idealista, la vivienda más buscada son pisos de más de 100 m2 y tres habitaciones por menos de 191.000 euros, con notables diferencias entre comunidades y capitales de provincia. Así, mientras que en Valencia la vivienda más buscada es un piso de 109 m2 y tres dormitorios por menos de 204.550 euros, en Huesca se busca uno de 90 m2 y tres dormitorios por menos de 112.592 euros.

El precio del alquiler, en niveles de 2017, según la Agencia Negociadora del Alquiler

El mercado del alquiler es más complejo de analizar. Según César Barrasa, “al ser el mercado residencial una suma de submercados, la evolución de cada zona dependerá de las tensiones en los precios vividas más recientemente, de la nueva oferta que pueda surgir y de la fortaleza que mantenga la demanda, que estará condicionada por la evolución de la economía, del mercado de trabajo y de la creación de nuevos hogares”.

Además, se encuentra una diferencia notable entre la realidad que se paga por alquilar un inmueble y lo que los dueños esperan obtener por el mismo. El precio medio en el portal Idealista rondaba en septiembre los 11,5 euros/m2, casi un 5% más que en 2019. Sin embargo, según la Agencia Negociadora del Alquiler, los precios medios de las viviendas que se encuentran efectivamente arrendadas en la actualidad se sitúan en niveles de 2017.

En otras palabras, hay mucho margen para que el arrendatario pueda negociar, como también ocurre en el caso del comprador de vivienda. Los precios anunciados son más altos de los que tiene el mercado.

Es muy probable que el alquiler también baje

Al igual que baja la compra de vivienda, parece que en los próximos meses habrá una bajada del precio del metro cuadrado en alquiler. Según explicaba hace unos meses el profesor de Economía de la Universidad de Barcelona (UB) Gonzalo Bernardos, ésta podría rondar el 13%.

Una de las circunstancias que podría presionar los alquileres a la baja es el crecimiento de la oferta de vivienda como consecuencia de la reconversión de los pisos turísticos en inmuebles para arrendamientos a largo plazo. En este sentido, Barrasa hace hincapié en que “el trasvase de viviendas de alquiler turístico al tradicional puede ser rápido en el movimiento de ida, pero será muy lento en el de vuelta porque los plazos de alquiler conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) son más largos”.

Probable regulación del alquiler a la vista

Otra de las cuestiones que podrían marcar el devenir del alquiler en los próximos meses es la limitación de los precios de arrendamiento que parece que fijará el Gobierno antes del mes de marzo. Se trata de una medida que el Ejecutivo ha justificado por la necesidad de reducir los precios en zonas “tensionadas” pero que, según algunos expertos, podría ser disuasoria porque algunos arrendadores preferirán no poner en el mercado sus viviendas, con la consiguiente reducción de la oferta y el aumento de las rentas.

Todas estas incertidumbres sobre el futuro cercano, que se reflejan en los datos mostrados, harán que los análisis individuales de cada familia sean más necesarios que nunca a la hora de tomar una decisión sobre comprar o alquilar. Cuestiones como la situación de partida, el capital disponible, la flexibilidad para viajar o las expectativas personales serán clave para decidirse por una u otra opción.

 

Imágenes | iStock/Deagreez, iStock/fizkes, Idealista, Tierra Mallorca, ‘Global Real Estate Bubble Index 2020’

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