¿Perdurarán los cambios inmobiliarios derivados de la pandemia?

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La pandemia de coronavirus ha sacudido el sector inmobiliario al cambiar las preferencias de compradores e inquilinos. El confinamiento ha provocado que la demanda de pisos grandes, bien iluminados, con ventanas y terraza, aumente. También lo ha hecho la vivienda con jardín o áreas comunes amplias e incluso la vuelta al pueblo. Pero, ¿perdurarán los cambios inmobiliarios derivados de la pandemia?

¿Qué ocurrió en el pasado? El punto de partida para analizar esta situación nos lleva a hace un siglo, cuando la gripe española arrasó el mundo, con especial virulencia en las ciudades. ¿Cambió aquel evento la demanda de pisos urbanos? El Hong Kong de 2002, con el SARS (síndrome respiratorio agudo grave), también aporta información valiosa. ¿Cambiará el urbanismo con la covid-19?

Aumenta la demanda de más espacio, luz y plantas

Uno de cada tres españoles (31,94%) quiere cambiar de vivienda debido a la covid-19, y el 8,75% pretende hacerlo pronto. Así lo recoge el informe sobre el impacto de la covid-19 en estados de ánimo, expectativas y hábitos de consumo, de EAE Business School. Además, un nada despreciable 23,18% desearía cambiar de vivienda, pero no puede hacerlo.

Un pequeño porcentaje de españoles sí ha podido cambiar de vivienda e incluso marcharse de la ciudad, si bien es cierto que, dentro de este grupo, la mayoría ya disponía de una segunda vivienda donde empadronarse o volvía a casa de sus padres (generalmente estudiantes). Por tanto, solo una fracción ha podido adquirir vivienda bajo este paradigma pandémico.

Ciudades grandes, como Barcelona, han perdido población durante la pandemia, algo que no sucedía desde hace una década. El principal factor ha sido la falta de nuevos residentes derivada de la imposibilidad de desplazarse, por lo que se espera que sea algo temporal. Y lo mismo ha ocurrido en Madrid, primera ciudad en crecimiento demográfico desde hace décadas, con pronóstico similar.

Dicho esto, el saldo migratorio de la Comunidad de Madrid fue de solo 1.264 personas, por lo que, aunque se ha perdido población, la realidad es que ha sido ínfima y destaca más la población que ha dejado de llegar. Teletrabajar en casa ha sido un motivo de peso en el cambio de expectativas.  Recordemos que el reparto modal de vivienda en España es:

  • 21%, pisos sin espacios exteriores.
  • 55%, pisos con balcón o terraza.
  • 23%, viviendas unifamiliares.
  • 1%, otros.

Entre las características más buscadas se encuentran “disponer de un espacio exterior” y de “más espacio en el interior”, además de “vivir de forma más saludable”. Esto ha llevado a que la oferta de habitaciones en pisos compartidos creciese un 93% durante el año de la pandemia al quedarse vacíos, según Idealista.

Además, se ha observado un auge en la compra de plantas. Aquellas personas que pasaron el confinamiento rodeados de ellas observaron impactos positivos en su estado de ánimo, según un estudio publicado en Science Direct. Aunque hay que destacar que la relación puede no ser causal: es probable que disfrutar de mayor estabilidad laboral permita tener más posibilidades para mantener plantas en casa.

¿Qué podemos aprender del SARS de 2002?

cambios covid inmobiliarios

El SARS, un síndrome respiratorio agudo severo causado también por un tipo de coronavirus, surgió con fuerza en Guangdong en el año 2003 y se extendió rápidamente a Vietnam y Hong Kong, donde hizo estragos, con una tasa de mortalidad del 17%. Es, probablemente, el mejor punto de partida para comparar, debido tanto a la proximidad temporal como a la similitud entre ambos patógenos.

Existen abundantes datos del mercado inmobiliario de Hong Kong antes, durante y después de aquella pandemia. El volumen de transacciones de esta región especial cayó durante el SARS “entre un 33% y un 72%, debido a que los clientes evitaron el contacto humano”, según estudios de Zillow Research.

Aun así, pocos años después de este virus, el mercado se comportaba como si nunca hubiese existido. En la actualidad, Hong Kong es una de las regiones del mundo con más demanda de vivienda y un mayor precio por metro cuadrado habitable. A pesar de la elevada mortalidad, la población logró olvidar el SARS en menos de cinco años.

En España también olvidamos pronto la gripe española

La gripe de 1918, conocida como gripe española, tuvo un importante impacto en nuestro país con cerca de 200.000 fallecidos y más de 8 millones de infectados (para una población de 21 millones de personas). Pese al duro golpe, paradójicamente, las urbes aumentaron rápidamente de población pocos meses después de la pandemia de gripe, tendencia que conservaron hasta pasado 1980 y que se suavizó desde entonces hasta nuestros días, sin detener su crecimiento.

tasa urbanizacion espana

En el año 1900 la tasa de urbanización española era del 31,83%, según datos del INE recogidos por José María Serrano (Universidad de Murcia); es decir, casi una de cada tres personas vivía en núcleos urbanos. La pandemia de 1918 no tuvo efectos a medio o largo plazo, pues en 1950 se alcanzaba una tasa de urbanización del 50%. En la actualidad es superior al 80%.

Algunas diferencias con la España de hace un siglo

Si bien es cierto que la gripe española apenas tuvo un efecto en la migración a las ciudades, también lo es que el principal motivo de migración —el trabajo— ha cambiado mucho en los últimos cien años. En 1918, teletrabajar era ciencia ficción y la totalidad de puestos de trabajo se ejecutaban in situ. Hoy es una salida viable para millones de españoles.

El teletrabajo permite la deslocalización de millones de personas, que no siempre de familias, por ejemplo, en el caso de que el segundo progenitor no pueda acceder al teletrabajo. Facilita la movilidad fuera de las ciudades y, desde luego, fomenta la búsqueda de viviendas más grandes, luminosas, con terraza e incluso con jardín o piscina. Los datos de fuga de ciudadanos apuntan a ello. Pero, ¿volverán estas personas?

Es probable que muchas familias vuelvan, ya que se mudaron a la segunda residencia con la pandemia aprovechando que podían empadronarse allí. Probablemente, también lo harán los cientos de miles de jóvenes estudiantes que salieron de las ciudades durante 2020. ¿Habrá cambios a medio y largo plazo?

¿Qué opinan los expertos de las consecuencias de la pandemia en el sector inmobiliario?

La futurología falla con frecuencia. Cuando en 1997 se anunció “el declive de las ciudades” debido a que tanto Madrid, Barcelona, Bilbao y Valencia perdían habitantes, no acertaron con una visión a largo plazo. Es decir, los expertos también se equivocan y hay que tomar cualquier información con cautela. Aunque, en líneas generales, los datos señalan que pronto olvidaremos la pandemia.

Esta es la posición de Nicholas A. Christakis, investigador de Yale, que apunta al cronista durante la peste negra Agnolo di Tura (1348) en su libro ‘Apollo’s Arrow: The Profound and Enduring Impact of Coronavirus on the Way We Live’ (2020). Básicamente, estima que tras una celebración postCOVID-19, “en unos años haremos vida ‘normal’ con ligerísimos cambios que durarán más bien poco”. Esto implicaría que el sector inmobiliario se recuperará rápido y que volverá a su oferta previa.

La pérdida al miedo de la pandemia también es defendida por Carlo Ratti, arquitecto y director del Senseable City Lab del MIT, una postura fácil si se tiene en cuenta elementos como las multas por saltarse los confinamientos. Ratti sostiene que aunque “las pandemias de siglos pasados fueron mucho más devastadoras”, “la gente volvió a aglomerarse en bares, teatros y plazas”. Este investigador va más allá del análisis laboral de las ciudades y apunta también a su ocio o a la cultura.

Además, Ratti señala “la importancia de las interacciones sociales dentro de las oficinas”, algo que secunda Roger Senserrich, que se ha hecho un hueco como comunicador en la relación entre urbanismo, transporte y pobreza. Senserrich va más allá e indica que “el teletrabajo parcial fomentará las ventajas competitivas ya de por sí elevadas de las ciudades al aumentar la interacción entre empresas que compartan oficina”.

¿Cambiará el urbanismo tras la pandemia?

Durante los últimos meses muchos municipios han optado por dar más espacio a los ciudadanos. El auge de la peatonalización derivada de la covid-19 ha marcado un antes y un después en muchos entornos urbanos que han cambiado rápidamente su equipamiento y en los que gestores urbanos han puesto el foco en los parques y el espacio público:

Como destaca Paula Corroto, periodista que trata con frecuencia temas de movilidad sostenible y urbanismo, “la pandemia ha resaltado los déficits de la ciudad del siglo XX”. Y esto incluye los espacios comunes en áreas densas, que se han demostrado mucho menos peligrosos de lo que se pensaba a la hora de transmitir el virus.

Es probable que el urbanismo haya recibido un empujón sobre la misma línea en la que avanzaba antes de la pandemia. También es probable que la deslocalización aumente durante unos meses, especialmente en forma de cinturones urbanos cerca de las ciudades grandes —ya sucedía según los mapas de variaciones de densidad poblacional— o en municipios cercanos.

Dicho esto, los datos de pandemias previas, alguna tan cercana como la del SARS de 2002 o el MERS de 2012, apuntan a que, aunque hay un impacto temporal de corta duración en los sectores inmobiliarios y en la demanda de vivienda urbana, esta se recupera con rapidez debido a que las ventajas de vivir en ciudades superan los limitados y puntuales inconvenientes de vivir una pandemia.

 

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