¿Cómo calculo por cuánto alquilar mi vivienda para no pillarme los dedos?

Tiempo de lectura: 9 minutos

Alquilar una vivienda en propiedad es un proceso complejo que requiere, como poco, de un análisis del gasto. El gasto que genera un inmueble va a ser el punto de partida para marcar un ‘suelo’ al alquiler mínimo que se puede reclamar para evitar perder valor a lo largo del proceso de arrendamiento.

A continuación veremos en qué partidas podemos dividir los gastos estimados. Además, nos detendremos en ejemplos prácticos de cómo calcularlos para diferentes situaciones.

El alquiler total para evitar perder valor con un arrendamiento deberá ser, como mínimo, la suma de:

  1. La amortización del mobiliario y los electrodomésticos
  2. La amortización de elementos como suelos, paredes o carpintería
  3. Gastos y tasas municipales (del periodo de alquiler)
  4. La amortización del valor del inmueble como construcción…
  5. …así como ejemplos de esta amortización tomando como base las deudas
  6. ¿Incluyo el seguro del hogar?
  7. La comunidad y derramas
  8. El IVA, cuándo incluirlo y cómo
  9. Cómo valorar el IRPF
  10. ¿Cuánto beneficio queremos sacar al inmueble?

¿Cómo calcular la amortización de mobiliario y electrodomésticos?

Una partida que no podemos olvidar de cara al alquiler es la del desgaste de muebles y electrodomésticos. Como arrendadores, estamos obligados por ley a mantener unas condiciones de habitabilidad similares a las que había en el momento de entrada del inquilino. Si al inicio del contrato la vivienda contaba con lavavajillas, y este termina su vida útil, estamos obligados a reponerlo.

Y lo mismo ocurre con el mobiliario no eléctrico (armarios, cama, sofá, etc.). En otras palabras, lo que debemos introducir en el alquiler es el valor del desgaste de estos elementos. En contabilidad se conoce como ‘amortización’. Como dueños y arrendadores, nosotros adelantamos en su momento el capital inicial para amueblar la vivienda, pero mes a mes deberíamos introducir en una hucha el desgaste de mobiliario. Veamos un ejemplo con la lavadora.

Según la OCU, una lavadora dura una media de 11 años y 3 meses (135 meses). Si la nuestra costó 300 euros, significa que se desgastará unos 2,22 €/mes.

Estas partidas pueden parecer poco, pero si tenemos en cuenta todos los muebles y electrodomésticos observamos que suman lo suficiente como para considerarlos. En nuestro ejemplo:

por cuanto alquilo la casa desgaste electrodomesticos

Hemos añadido un 5% por imprevistos. Por ejemplo, que un electrodoméstico se rompa fuera de garantía. Es importante destacar que este cálculo está basado en estimaciones realistas.

Imputar desgaste de suelos, ventanas, impermeabilización…

Al igual que el mobiliario, existen una serie de elementos imprescindibles para la habitabilidad que, como arrendadores, estamos obligados a conservar. Son los suelos, las carpinterías de madera o el aluminio de las ventanas, por ejemplo. Todos aquellos elementos que se desgastan, aunque lo hagan de forma más lenta. Con un buen mantenimiento, una ventana de PVC puede durar entre 40 y 50 años.

En nuestro ejemplo, las ventanas de la casa costaron 8.500 euros, por lo que se desgastan a razón de 14,17 euros al mes (8.500 euros/50 años/12 meses). Siguiendo la misma relación, tendríamos otros gastos de corte similar. Diferentes dimensiones de vivienda y calidad de materiales dan resultados distintos:

por cuanto alquilo la casa desgaste vivienda

¿Añado los gastos y tasas municipales?

El hecho de disponer de una vivienda genera una serie de tasas urbanas de carácter ineludible, tales como el Impuesto sobre Bienes e Inmuebles (IBI), que se tasa en base al valor catastral; o la tasa de basuras. Al depender de cada ayuntamiento, son altamente variables. Y al ser obligatorios incluso si no vive nadie, podríamos preguntarnos si introducirlos o no en el alquiler.

No hay una respuesta universal, y dependerá de cada arrendador. Podemos incluirlas si estimamos que son tasas unidas al disfrute de un bien por parte del arrendatario. Lo agregamos bajo la perspectiva de que es el arrendatario el que disfruta tanto del desgaste de la vivienda como el que genera el gasto urbano de gestión de residuos.

De cara a nuestro ejemplo, hemos ubicado el IBI en la media española de 315 euros anuales de 2019, o 26,25 euros mensuales. Con respecto a la tasa de basuras, hemos optado por 85 euros anuales o 7,08 euros mensuales, un punto intermedio entre el pago máximo y mínimo de los datos de 2018.

¿Debería incluir el desgaste de valor del inmueble?

Esta es una pregunta aún más difícil de resolver y estará basada en estimaciones muy debatibles. En nuestro ejemplo, partimos de la premisa de que el arrendatario disfruta del inmueble, y que este pierde valor de forma lineal hasta llegar a cero. Es importante entender que esta partida no se solapa con las anteriores, y que tiene que ver con la vida útil del inmueble en sí.

Así, aunque repongamos la carpintería y hagamos reformas para mantener un estado aceptable de habitabilidad, los inmuebles no son eternos. Llega un momento, que hemos estimado en 100 años, en que se agotan a nivel estructural o dejan de cumplir las normas básicas de seguridad, y entonces hay que reformarlos o incluso volver a construirlos. ¿Incluimos entonces el ‘valor’ del inmueble?

Sigamos con el ejemplo. En 2010 compramos el piso por un precio de 150.000 euros. El piso es del año 1990 (ya no aplica ninguna garantía sobre el mismo) y por tanto esperamos que dure hasta 2090. Es decir, el piso nos durará unos 80 años. Después, nuestros herederos tendrán que reconstruirlo. Dicho de otro modo: el inmueble perderá unos 1.875 euros de valor al año (150.000 euros/80 años).

Nosotros, como dueños, hemos vivido allí 10 años (de 2010 a 2020), por lo que asumimos esa pérdida de valor del piso porque la hemos disfrutado. Ahora que alquilamos la vivienda, repercutimos la pérdida de valor a quien está disfrutando del desgaste del inmueble: el inquilino. Por lo tanto, el alquiler tendrá reflejado unos 156,25 euros mensuales por este concepto. Llamaremos a esto Caso A.

construccion de la proxima vivienda incluir alquiler

Por descontado, resulta completamente imposible determinar cuánto costará dentro de 70 años la reconstrucción del inmueble. El valor de mercado del piso podría subir al revalorizarse la zona, o bajar al deprimirse. Por otro, es seguro que la mano de obra futura será más costosa que la actual. Esto son estimaciones aceptables que nos aproximarán al precio de alquiler.

Valor a través de la hipoteca, un préstamo o pago al contado

Hasta ahora, hemos considerado el valor total del inmueble sin abordar el modo en que fue obtenido este capital cuando compramos la vivienda. ¿Qué hubiese pasado si el dinero venía de una hipoteca o un préstamo? ¿Y si el pago fue al contado porque teníamos ahorros?

Vamos a realizar el cálculo más complejo posible al respecto, para aquellos que quieran ajustar el precio del alquiler al flujo negativo de sus deudas. Si no es así, podemos saltarnos este apartado e ir directos al siguiente. Pero es otra forma de imputar la pérdida de valor de la vivienda.

Como decíamos, en 2010 compramos una vivienda abonando 150.000 euros, 10.000 de los cuales son intereses bancarios por una hipoteca de 100.000 euros a 40 años, 25.000 los pusimos a través de un préstamo familiar a 15 años, y el resto (15.000) lo sacamos de nuestros ahorros. Significa que cada mes abonaremos:

  • 229,16 euros en concepto de hipoteca bancaria (110.000 euros/40 años/12 meses) hasta 2050. Recordemos que la hipoteca la pagamos desde 2010.
  • 138,88 euros en concepto de devolución del préstamo familiar (25.000 euros/15 años/12 meses) hasta 2025. También desde 2010.

imputar el valor de un piso desgaste

En la gráfica de arriba estamos superponiendo dos formas diferentes de entender cómo cubrir la pérdida del valor de la vivienda con el tiempo. En naranja tenemos las deudas que nos genera poseer el inmueble (préstamo más hipoteca), mientras que en verde vemos la pérdida de valor que calculamos en el apartado anterior. ¿Qué valor nos interesa repercutir? Tenemos dos opciones:

A) Podemos tomar como valor base los 156,25 euros mensuales de amortización lineal de pérdida de valor del inmueble.

B) Podemos tomar como valor base lo que estamos pagando mes a mes de deudas, con 368,04 euros mensuales.

¿Cuál es la diferencia entre ambos? En el Caso A abonaremos durante unos años más dinero que el que recibiremos por el uso y desgaste de la vivienda. En el Caso B tendremos en consideración esos gastos, cubriéndolos y evitando el riesgo de que dentro de unos años el inmueble quede sin inquilino.

Por contra, en el Caso B se le está gravando parte de una pérdida de valor que, en realidad, podríamos disfrutar nosotros e incluso otro inquilino en el futuro, al inquilino actual. Por eso abríamos el apartado anterior hablando de contabilidad debatible. Como dueños, tendremos que tomar este tipo de decisiones.

¿Incluimos el seguro del hogar?

No todos los seguros del hogar son iguales. Algunos cubren muy bien los accidentes domésticos y objetos ajenos al mobiliario sujeto del alquiler y otros agrupan mejor desastres sobre el valor total del inmueble. Lo ideal es contratar uno adaptado al alquiler. Sobre si imputarlo como gasto, dependerá de cómo veamos esta partida.

En nuestro ejemplo, el seguro de la vivienda tiene un coste de 150 euros anuales, o de 12,5 euros mensuales.

Incluir gastos de comunidad y derramas

reformas vivienda incluir dentro del alquiler

Dado que los gastos de comunidad y las derramas atienden a la preservación del inmueble actual y no a la restauración del mismo al final de su vida útil, pueden ser considerados elementos indispensables para prestar el servicio de arrendamiento. La dificultad aquí está en estimar una derrama no esperada, motivo por el cual incluimos un porcentaje extra del 10% sobre la comunidad:

En el ejemplo, la comunidad nos cuesta 50 euros al mes, al que sumamos el 10% (5 euros) para cubrir las probables derramas futuras. Y hasta ahora, nuestro ejemplo en el Caso A tiene los siguientes costes mensuales:

  • 45,25 euros de mobiliario
  • 40,13 euros por carpintería y otros
  • 26,25 euros de IBI
  • 7,08 euros de tasa de basura
  • 156,25 euros por amortización de inmueble (el cálculo simplificado)
  • 12,5 euros de seguro

Caso A. El total de gastos asciende a 287,46 euros base. Este será el importe sobre el que se calcule el IRPF e IVA, si aplican.

Caso B. En caso de optar por alinear los gastos al pago de nuestras deudas por préstamo e hipoteca, el total ascendería a 499,25 euros mensuales durante cinco años (hasta pagar el préstamo y 360,37 euros durante 30 años (hasta pagar la hipoteca).

¿Cuánto tengo que pagar de IRPF por el alquiler de una vivienda?

Los rendimientos del capital inmobiliario no están exentos de IRPF. Tanto si nos dedicamos a alquilar inmuebles como si alquilamos uno a título particular, tendremos que contar con este impuesto sobre la renta. Pero al ser el IRPF un impuesto progresivo, cada persona abonará una cantidad diferente en base a su tramo máximo.

En nuestro ejemplo contamos con tramo máximo aplicable del 20%, ya que partimos de la base de que nuestro salario es moderado. De modo que tenemos:

Caso A. 287,46 euros base más un máximo de 57,49 euros de IRPF.

Caso B. 499,25 euros base más un máximo de 99,85 euros de IRPF.

¿Por qué decimos “un máximo de IRPF”? Porque es posible desgravarse algún gasto, pero no todos. La Agencia Tributaria contempla estos gastos deducibles.

¿Debo incluir el IVA?

hacer los calculos por cuanto alquilar vivienda

Los arrendamientos están obligados a incluir IVA y a soportarlo por el arrendador en caso de que el inmueble no actúe como vivienda habitual. Así, si alquilamos una segunda vivienda e incluso una primera vivienda declarada como domicilio fiscal del arrendatario (por ejemplo por ser autónomo), habremos de sumar el IVA al importe base, quedando:

Caso A. 287,46 euros base más un máximo de 60,36 euros de IVA, más un máximo de 57,49 euros de IRPF. Máximo: 405,31 euros.

Caso B. 499,85 euros base más un máximo de 104,96 euros de IVA, más un máximo de 99,85 euros de IRPF. Máximo: 704,66 euros.

Al igual que con el IRPF, parte el IVA de algunos gastos podría ser desgravado. La página oficial de la Agencia Tributaria resuelve dudas al respecto.

¿Qué beneficio quiero obtener del inmueble?

A lo largo de todo el artículo hemos calculado el coste de un alquiler con el objetivo de quedarnos tan próximos al valor original de la vivienda como sea posible con las herramientas de que contamos. El valor máximo obtenido ha sido de 704,66 euros (Caso B), pero este solo debe tomarse como una aproximación mayorada.

Mayorada porque probablemente podamos deducirnos IRPF o desgravarnos IVA, y porque también hemos aumentado algunas partidas para evitar pillarnos los dedos. Pero, con esta cifra en mente, debemos preguntarnos: ¿Queremos beneficio económico? De ser así, habremos de subir la cantidad que nos salga a cada uno imitando los cálculos de arriba.

Según los últimos datos de alquiler, el precio del arrendamiento en nuestro país ha subido más del 10% desde el 2014 en 17 provincias, con cifras del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Los precios medios más elevados los vemos en Madrid (780 euros), Barcelona (694 euros), Baleares (624 euros) o Málaga (600 euros), sin contar País Vasco y Navarra.

Estos valores pueden servir como referencia de ‘techo’ de mercado a la hora de subir nuestros alquileres por encima de los costes de los mismos. Así, suponiendo que tras el cálculo obtenemos 500 euros de gasto para un piso en Guadalajara, podríamos toparnos con cierta barrera al ser el alquiler medio en esa provincia de 480 euros, algo que no ocurriría en Burgos (497 euros).

 

Imágenes | iStock/Dmitro2009, iStock/Chris Cook, iStock/kadmy, iStock/wichayada suwanachun, Marcos Martínez

Lo que contamos