De comercio a vivienda: la segunda vida de las tiendas de barrio

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Con la excepción de los barrios céntricos, los tradicionales comercios de barrio están desapareciendo de la faz de las ciudades. El índice de ocupación comercial decrece y eso se traduce en que cada vez hay menos locales abiertos a pie de calle.

Este descenso transforma las ciudades, porque los locales acaban convertidos en ocasiones en pisos bajos. Hablamos de ello con Javier Márquez, inversor a nivel particular en este tipo de inmuebles e inquilino de un antiguo local comercial.

Los porqués de la “desertificación comercial”

El índice de ocupación comercial mide qué porcentaje de comercios situados en los bajos de edificios están abiertos. En el cálculo entran tanto grandes cadenas como negocios de pequeños empresarios. Ciudades como Madrid han pasado del 80,4% en 2015 a algo menos del 80% en 2018. Pero no es un fenómeno local, una de las primeras voces de alarma la dio Reino Unido hace ya algunos años.

Cuando una ciudad baja del 80% se considera que se encuentra en “riesgo de desertificación comercial”. Los motivos son muy variados, pero hay dos factores que han impulsado el cierre de locales: las compras por internet (con un aumento medio anual del 12,5% en nuestro país desde 2010) y la creciente demanda de pisos en las grandes ciudades. Por ejemplo, en Madrid, la demanda de vivienda cuadriplica la oferta, según Engels & Völkers.

Por todo ello no es de extrañar que cuando un comerciante observa un flujo de caja decreciente y ve la posibilidad de reformar el local en vivienda, lo aproveche.

Locales comerciales y vida de barrio

Javier Márquez es un vecino de Madrid que, además de vivir actualmente en un comercio reformado en vivienda, se ha encargado de ésta y otras dos transformaciones similares. Como empresario, “mantengo una relación muy estrecha con mis clientes, y las casas no quedan nunca vacías: el que sale presenta al siguiente inquilino, de boca en boca”. Como vecino, “vivo en un antiguo local de 36 metros cuadrados”. Todo empezó en 2007, cuando vio un local y planteó la propuesta al ayuntamiento.

Para Márquez, hay una especie de urgencia por comprar en las grandes ciudades. No obstante, a la hora de decidirse por transformar un comercio, recomienda pensárselo. “Vas a pasar los próximos 15 o 30 años en este piso, mejor no ser impulsivo y comprar con calma”.

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En ciudades como Madrid hay unos 14.000 locales comerciales vacíos frente a los casi 100.000 que hay abiertos. Para muchos, la denominada “apocalipsis del retail” está dejando “sin alma” los barrios. Los pequeños comercios a menudo están relacionados con la vida que se hace en los barrios, heredada a su vez del ocio en la calle típico de las localidades más pequeñas.

Sólo medidas como la peatonalización han logrado, durante un tiempo, frenar la desertización comercial. La lógica tras la estrategia que han seguido ciudades como Vitoria-Gasteiz, Madrid o Barcelona en nuestro país, y Nueva York, Boston o Nueva Orleans, en EEUU, es la misma: si hay más gente paseando (frente a aquella que está conduciendo) es más probable que pase a mirar.

Cómo transformar un local en una vivienda

Si somos dueños de un local cerrado desde hace tiempo y no conseguimos alquilarlo para fines comerciales, es lógico preguntarnos si tiene otras salidas. Javier Márquez cree que sí porque “el precio por metro cuadrado en locales que no tienen mucha salida [comercial] es barato”.

Y por demanda no será: turistas, inquilinos que buscan vivienda y despacho profesional en el mismo lugar, personas de edad avanzada que prefieren no subir escaleras, etc. Hay varios grupos que demandan constantemente este tipo de inmuebles a pie de calle, como por ejemplo aquellos que tienen algún problema de movilidad.

Así que la siguiente pregunta es obvia: ¿qué se necesita para convertir un local en una vivienda? Márquez lo sabe bien: la cédula de habitabilidad. “Para vivir no (tú puedes vivir en tu local), pero si quieres tenerlo todo en regla (seguro, etcétera), tienes que cumplir una serie de parámetros: altura mínima, área, longitud de fachada, etc. Lógico, para que no se generen zulos”.

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A nivel constructivo hay que tener en cuenta que una vivienda requiere entrada de agua, bajada de la misma (más aguas grises), una acometida eléctrica apropiada, otra de gas, salida de humos, espacio para el buzón… Para la reforma interior es necesario un proyecto con memoria técnica viable.

La Junta de Distrito, la encargada de entregar la cédula de habitabilidad, es bastante estricta. Márquez subraya que “pide un proyecto aprobado por un técnico, aunque también podría hacerlo un arquitecto”. La obra, como tal, no difiere de una reforma cualquiera.

¿Cómo se vive en un antiguo local?

“Para gente que no tiene acceso a una hipoteca es una salida […] que está de moda. Es una forma de darle salida a un local cerrado”, nos dice Javier Márquez. Vivir en un antiguo local comercial tiene sus ventajas porque “tienes una casa con grandes ventanales y un techo amplio: 3,2 o 3,4 metros de altura”.

Con respecto a la seguridad, nos sugiere una posibilidad que permite dejar de lado rejas y otras soluciones poco estéticas. “En el primer piso que hice, la ventana rondaba el 1,4 metros por 2 metros de altura (casi una puerta de garaje), y yo no quería poner rejas. Hablé con una cristalería […] y puse un cristal blindado”.

Bromea diciendo que “si alguien te quiere robar da igual donde vivas”, pero que reforzar la vivienda es posible. Además, “vivir en un bajo es como vivir en un chalet a ras de calle con acceso directo al supermercado”, concluye.

Imágenes | iStock/JJFarquitectos, iStock/JJFarquitectos, iStock/JJFarquitectos, Kaitlyn Baker

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