De turistas a inquilinos: el mercado inmobiliario vuelve al alquiler a largo plazo

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“Todavía no sabemos muy bien cómo será la vuelta a la actividad, pero no tenemos prisa. Es cierto que se están anulando muchas reservas para este verano, pero no queremos precipitarnos. Para alquilar a largo plazo siempre hay tiempo”. Esta es la reflexión de José y Antonia, una pareja de jubilados propietarios de una vivienda que actualmente dedican al alquiler turístico en el centro de A Coruña. La restricción de movimientos por el estado de alarma paralizó su negocio, pero se pueden permitir esperar.

El caso de José y Antonia no es el de otros propietarios de apartamentos turísticos, que ya se plantean pasar de alojar turistas a inquilinos. Una tendencia que afectará al mercado inmobiliario, aunque todavía es pronto para saber hasta qué punto.

Alquiler turístico: las cifras del parón

Alquiler a turistas

Si hay un sector que se ha visto afectado por la pandemia de COVID-19, ese es el turismo. Las restricciones de movimiento y la incertidumbre afectan especialmente a este mercado. El alquiler de apartamentos turísticos, una modalidad que entró con fuerza en el sector inmobiliario durante los últimos años, no escapa a esta disrupción.

En este contexto, la patronal del sector, FEVITUR, estima en 240 millones de euros el impacto que están teniendo las anulaciones de reservas sobre el negocio de las viviendas turísticas. Solo hasta mediados de marzo ya se habían recibido cancelaciones por un valor que rondaba los 73 millones de euros, según cifras facilitadas por FEVITUR a Expansión.

Las previsiones de FEVITUR a medio y largo plazo se situaban a finales de marzo en unos 1.800 millones de euros directos e indirectos en pérdidas. Ahora, la implantación de cuarentenas a extranjeros, la desescalada a ritmos distintos en el territorio nacional y la posibilidad de rebrotes no invitan a mejorar esas proyecciones. No es de extrañar que muchos anfitriones comiencen ya a ofrecer sus apartamentos en alquiler a largo plazo. Una realidad que ya se comienza a apreciar.

Los números descendentes de 2019

Apartamento AirBNB

Esta tendencia, provocada por el desplome del turismo, surge sobre un mercado que ya comenzaba a dar síntomas de estancamiento antes de la crisis sanitaria, tras el boom experimentado en años anteriores. Tal y como apuntaba recientemente Fernando Encinar, cofundador y jefe de Estudios de Idealista, es posible que algunos propietarios de pisos turísticos estuvieran valorando la vuelta al alquiler a largo plazo y que la crisis del coronavirus les ayudara a decidirse.

Los datos corroboran esta visión. Según la Encuesta de ocupación en apartamentos turísticos elaborada por el Instituto Nacional de Estadística, el número de pernoctaciones en apartamentos turísticos ya había caído el 2,5% en 2019 respecto al año anterior. En total, se registraron 71.604.048, unas 1.833.065 menos que en 2018. Además, la estancia media en apartamentos turísticos descendió de los seis días de 2018 a los 5,8 de 2019. Solamente aumentó el número de viajeros alojados, concretamente el 1,5% más.

Alquiler turístico vs a largo plazo

Alquiler a largo plazo

Esta tendencia hacia un menor número de pernoctaciones y estancias más cortas afecta mucho al alquiler turístico, un mercado que ha servido de refugio a muchos inversores en unos tiempos en los que los tipos de interés se mantienen en mínimos. La rentabilidad de esta modalidad depende en gran medida del número de días en que el inmueble se mantenga ocupado. Por ejemplo, en ciudades como Madrid el alquiler turístico solo sale más rentable que el tradicional si esa ocupación llega al 70%, según el III Estudio comparativo sobre alquiler turístico vs. residencial elaborado por Alquiler Seguro. Este hito solo es alcanzable en las zonas más cercanas a los enclaves turísticos. De hecho, en diez distritos de la capital no sale a cuenta alquilar un piso a turistas.

Mientras, en Barcelona es necesario que la vivienda esté ocupada una media de 18 días al mes para equiparar su rentabilidad a la del alquiler a largo plazo. En la Ciudad Condal hay distritos en los que la ocupación mínima debe situarse entre el 50 y 60% para que un piso turístico sea más rentable. En otros más alejados de las zonas turísticas, la horquilla se sitúa entre el 60 y el 70%.

Todos estos datos corroboran que alcanzar la rentabilidad con el alquiler turístico no resulta sencillo en condiciones normales. Menos aún con un evento tan disruptivo como la pandemia de COVID-19, que ha convertido en misión imposible mantener ocupados los inmuebles vacacionales. Sin rentabilidad a la vista, muchos inversores buscan refugio en el alquiler a largo plazo.

El vértigo del largo plazo y el mercado inmobiliario

Mercado inmobiliario alquiler

¿Cómo afectará al mercado inmobiliario el trasvase de apartamentos turísticos al arrendamiento a largo plazo? Lo cierto es que todavía no está claro. Aún es pronto para saber si esos pisos que empiezan a cambiar AirBnB por otras plataformas de alquiler estable volverán definitivamente al mercado tradicional o solo temporalmente. Por tanto, también lo es para aventurar si habrá un aumento estable de la oferta en alquiler capaz de presionar los precios a la baja.

De momento, algunos propietarios de viviendas vacacionales que acumulan pérdidas y deudas prueban suerte en el mercado tradicional. Sin embargo, este es un paso que provoca vértigo a muchos otros por el compromiso que supone el alquiler a largo plazo y los riesgos que lleva asociados. Esta circunstancia es la que está evitando -de momento- que el éxodo sea masivo. También que otros perfiles de caseros como José y Antonia, con un apartamento comprado al contado y con gastos fijos reducidos, prefieran tomarse las cosas con calma.

“Hemos tenido algunas malas experiencias en el pasado con inquilinos. Además, nos gusta conocer gente nueva. Aunque damos este año prácticamente por perdido, creemos que la situación se normalizará en algún momento. Entonces, tal vez tengamos que recibir a los turistas con mascarilla y guantes, pero confiamos en poder seguir haciéndolo. De momento, nos quedamos como estamos”, aseguran.

Imágenes: Unsplash | HiveBoxx, Tierra Mallorca, ConvertKit, Nathan Fertig, Bench Accounting

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