Diferencias entre aval, fianza o seguro a la hora de alquilar una vivienda

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Uno de los principales temores que sufren los propietarios de una vivienda u otro tipo de inmueble cuando quieren ponerlos en alquiler es la posibilidad de impago de la renta por parte de los inquilinos, además de los daños que puedan ocasionar o la falta de disponibilidad en el caso de que lo necesiten.

Para resolver este problema, existen algunas opciones que dan cierta seguridad al propietario. Nos referimos al aval, la fianza o el seguro de alquiler. A continuación, explicamos cuáles son las ventajas de cada una de ellas y sus diferencias fundamentales.

¿En qué consiste una fianza?

Aunque muchos pueden pensar lo contrario, una fianza es un requisito de garantía obligatorio que se recoge en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Esta condición establece la cuantía mínima de un mes de fianza en el caso de un alquiler que se va a utilizar como una vivienda o dos meses cuando el uso del inmueble alquilado es distinto. El propietario del inmueble alquilado debe depositar la cantidad de fianza fijada en el contrato en el organismo autonómico responsable, como sería la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, en el caso de las viviendas ubicadas en la ciudad de Barcelona, o la Agencia de la Vivienda Social, en la Comunidad de Madrid.

Tal y como indica la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona: “Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no está sujeta a actualización. En caso de prorrogarse el contrato, tendrá que actualizarse la fianza con lo que haya aumentado durante estos años ya sea con la actualización del IPC o bien con el importe que hayan pactado ambas partes”.

Si se trata del alquiler de la vivienda habitual, la fianza obligatoria a ingresar es de una mensualidad del alquiler. Siempre que el propietario lo crea oportuno, podrá pedir una fianza más elevada.

En el caso de los arrendamientos por temporada, la cuantía de la fianza exigible en los arrendamientos de fincas urbanas tiene que ser proporcional al plazo de duración del contrato, tomando como referencia dos mensualidades por una anualidad.

Para un uso diferente (locales de negocio, parkings, alquiler de habitaciones, trasteros), tienen que ingresarse obligatoriamente dos mensualidades de renta. Hay que destacar además que, a efectos de fianza, siempre que el arrendatario sea una sociedad, se considerará uso diferente y tendrán que ingresarse dos mensualidades, independientemente de que la finca alquilada se destine a vivienda habitual de los trabajadores de la citada sociedad.”

Pero, ¿para qué sirve la finanza? Fundamentalmente para proteger al propietario del inmueble de posibles impagos o para cubrir los desperfectos producidos en la vivienda una vez finalizado el contrato de alquiler. En este segundo caso, el arrendatario deberá devolver al inquilino la cantidad restante una vez descontados los gastos de las reparaciones, en caso de que estas se hayan realizado. 

¿Qué es un aval y qué tipos existen?

Un aval es un complemento de la fianza de alquiler que proporciona una protección adicional al titular del inmueble. Al solicitarlo, el arrendador cuenta con la garantía de que una tercera parte asumirá los pagos de la renta en caso de que el arrendatario no pueda hacerles frente.

Existen dos tipos de avales:

  • En el aval personal, un tercero responde ante un posible impago por parte del inquilino. Generalmente, son los padres o algún familiar muy cercano al inquilino quienes responden como avaladores personales de la obligaciones económicas contraídas en el contrato de alquiler.
  • Por su parte, en el aval bancario es una entidad financiera quien presta la garantía. Tras haber estudiado la solvencia de su cliente, la entidad se compromete a cubrir las necesidades económicas de este, en el caso de impago de la renta. El aval bancario debe formalizarse ante notario, quien determina en el contrato cuál es el importe, la duración y las condiciones establecidas, además de precisar los costes asociados a dicho aval, como las comisiones de apertura, estudio de riesgo, etc.

Seguro de impago de alquiler

Debido al creciente impago de rentas producido durante los últimos años, las aseguradoras han creado un nuevo producto conocido como seguro de impago de alquiler, un tipo de garantía que está sustituyendo a los avales, ya sean personales o bancarios.

Esta nueva fórmula permite que los propietarios de viviendas u otros inmuebles en alquiler queden cubiertos ante un posible impago de las rentas.

Antes de formalizar el contrato, la compañía aseguradora o la inmobiliaria intermediaria de la póliza lleva a cabo un estudio de solvencia del inquilino, para comprobar su liquidez. 

En el caso de que el arrendatario deje de pagar la renta, la compañía aseguradora cubrirá el pago del alquiler hasta un máximo de 12 mensualidades. Además, el equipo jurídico de la aseguradora proporcionará al propietario la defensa jurídica necesaria ante conflictos civiles o penales con el inquilino, e incluso pueden hacerse cargo de los desperfectos causados por parte del arrendatario en la vivienda alquilada.

La prima del seguro y los pagos de las cuotas son asumidas por el propietario y se calculan en función del montante de la renta y de la duración de la cobertura, y suponen entre el 3% y el 5 % de la renta anual. Por ejemplo, en el caso de una vivienda cuyo alquiler sea de 800€ al mes, el coste del seguro de impago de alquiler se situaría entre 288 € y 480€ anuales.

Crédito imágenes: iStock/PRUDENCIOALVAREZ   |  iStock/Natee Meepian   |  iStock/oatawa   |  iStock/seb_ra   |  iStock/Korrawin

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