Aquí está el suelo donde se construirán las casas de nuestros hijos

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Las capitales de provincia y las ciudades de más de 50.000 habitantes reúnen el 52,2% de la oferta de viviendas prevista. Esto es lo que recoge el informe ‘Radiografía del stock: suelo y vivienda nueva’ publicado por la sociedad Tinsa.

Las áreas de influencia de las grandes ciudades, formadas por municipios de menor tamaño, concentran otro 15,2% del total. Sumando ambas el resultado es que más de dos tercios de la oferta se encuentra localizada en las áreas urbanas.

Madrid y Barcelona son las que reúnen la mayor parte del mercado, aunque con algunas diferencias entre ellas. Mientras que la capital cuenta con suelo disponible en sus áreas de expansión, en la ciudad condal la mayoría se concentra en el casco urbano debido a su orografía.

Por su parte, los municipios de la costa mediterránea y de la costa norte aglutinan un 14,7% de las viviendas pendientes en suelo finalista (es decir, listo para su construcción), seguidas por las zonas rurales, con un 12,6%. El 5,3% restante se localiza en las islas limitadas, como afirman desde Tinsa, por su propia morfología.

Replanteamiento del modelo territorial

Coincidiendo con la publicación del informe el año pasado, sus autores afirmaban que todavía había suelo finalista para abastecer al mercado durante 8,6 años. Sin embargo, ya se advertía de que con la reactivación de la construcción pronto habría escasez de solares para obra nueva.

“Con la crisis se consolidó la realidad de una sobreoferta de suelo disponible, tanto urbano como urbanizable, lo que provocó que, durante años, se haya mostrado escasa preocupación por el modelo de crecimiento”, explica Raúl Martínez, gerente de Planeamiento de Suelos en Sareb, quien destaca que ahora, con la recuperación económica, sí hay un problema de escasez de suelo porque se han ido consumiendo los mejor ubicados y finalistas y no se ha impulsado proporcionalmente el desarrollo de los urbanizables”.

“Con la crisis se consolidó la realidad de una sobreoferta de suelo disponible, tanto urbano como urbanizable, lo que provocó que, durante años, se haya mostrado escasa preocupación por el modelo de crecimiento”
Raúl Martínez, gerente de Planeamiento de Suelos en Sareb

En ello coincide Daniel Cuervo, secretario general de Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), quien mantiene que “prácticamente no se ha avanzado, o se ha avanzado muy poco, en ningún desarrollo representativo que no existiera antes del comienzo de este ciclo. Y los ya existentes, en su práctica totalidad, siguen su desarrollo administrativo sin poder aportar por el momento suelo finalista que mitigue su escasez”.

Esto plantea un escenario con un problema doble. Por un lado, para la puesta en marcha de nuevos suelos es necesario un análisis y tratamiento específico. Por otro, los cambios producidos en el marco territorial han traído como consecuencia una falta de adaptación de los problemas urbanísticos, sobre todo en los planes generales a nivel local.

A la espera de una moderación de los precios

Mientras esto ocurre, las consecuencias ya se están notando. La escasez de suelo finalista ha provocado que se estén vendiendo solares por encima del valor fijado.

Pero no es el único factor implicado. La evolución del modelo de alquiler y la explotación de apartamentos turísticos en ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o Palma, ha derivado en una subida en los precios de venta.

“Es evidente que las mejores ubicaciones en zona prime constituyen un bien lo suficientemente escaso, y con una demanda potencial tan pequeña, que cada proyecto se mueve por condicionantes exógenos al resto del mercado. Por tanto, su precio también lo hace”, apunta el secretario general de APCE.

“El modelo de ciudad que tenemos en la actualidad plantea núcleos de población con altas densidades residenciales, lo que provoca que la vivienda característica sea en altura”
Daniel Cuervo, secretario general de Asociación de Promotores Constructores de España (APCE)

Sin embargo, tanto Cuervo como Martínez esperan que el mercado se vaya estabilizando poco a poco. El crecimiento de la economía y la creación de empleo traerán consigo un incremento más moderado. Incluso existe la posibilidad de que se produzca una desaceleración relacionada con las condiciones de financiación.

“El acceso a las hipotecas por parte de las clases con menos poder adquisitivo sigue siendo difícil”, aclara el gerente de Planeamiento de Suelos en Sareb. “Además, comienzan a generarse incertidumbres derivadas de las modificaciones en los gastos hipotecarios y los cambios que se esperan en la legislación de créditos inmobiliarios, que pueden repercutir en una subida de los tipos de interés”.

La oferta está en la periferia

Como consecuencia de la subida del precio del suelo en las zonas prime, parte de la población elige para vivir zonas del ensanche o del extrarradio del área metropolitana de las ciudades. “Las grandes bolsas de suelo suelen encontrarse en la periferia de las grandes ciudades o su cinturón metropolitano”, señala Daniel Cuervo.

Cuervo pone algunos ejemplos concretos en Madrid, como los desarrollos en el Sureste (Berrocales, Ahijones, Valdecarros y Los Cerros), con edificabilidad para 105.000 viviendas; o el Distrito Castellana Norte (10.500 viviendas). Y también cita el caso de una capital de provincia como Sevilla, donde se encuentra Entrenúcleos, en Dos Hermanas, con edificabilidad para 20.000 viviendas.

Sin embargo, los planteamientos de la mayoría de los municipios responden a modelos anteriores a la crisis. “Existen grandes bolsas de suelo que responden a expectativas de crecimiento y de redistribución de población incumplidas y que, actualmente, son inviables […]. Ante esta situación, es necesario revisar y actualizar la estrategia de crecimiento”, advierte Martínez.

Viviendas en altura y adaptadas al entorno

Teniendo en cuenta la escasez de suelo finalista y la ordenación urbana actual, una vivienda plurifamiliar en un área urbana parece configurarse como el lugar más probable dónde vivirán las próximas generaciones. “El modelo de ciudad que tenemos en la actualidad plantea núcleos de población con altas densidades residenciales, lo que provoca que la vivienda característica sea en altura”, describe Cuervo.

Retomando los datos del informe de Tinsa, en el 54% de los solares destinados a ellas se proyectarán grandes promociones con más de 20 pisos. Algo menos del 30% a aquellas en las que se construyen entre 10 y 20 unidades, y algo más de un 15% a pequeños edificios con menos de 10 viviendas.

“Existen grandes bolsas de suelo que responden a expectativas de crecimiento y de redistribución de población incumplidas y que, actualmente, son inviables […]. Ante esta situación, es necesario revisar y actualizar la estrategia de crecimiento”
Raúl Martínez, gerente de Planeamiento de Suelos en Sareb

“Una promoción de vivienda plurifamiliar permite diluir más fácilmente el valor del suelo en el precio final, por lo que es más asequible y también más rentable. Por otra parte, el modelo extensivo propio de la tipología unifamiliar está superado por el modelo de ciudad compacta en la que priman la sostenibilidad y la optimización en el aprovechamiento de los recursos y la ocupación del territorio”, describe Raúl Martínez.

El gerente de Planeamiento de Suelos en Sareb también señala que los cambios en la movilidad y la tecnología están introduciendo modificaciones en el modelo productivo que “junto a las transformaciones sociales, con nuevos tipos de unidad familiar, están propiciando otra forma de entender el uso del espacio de la vivienda”, añade.

“Las viviendas en su interior contarán con lo que se ha dado en denominar la ‘casa inteligente’ y la flexibilidad suficiente en modularidad para adaptarse a distintas situaciones”, vaticina Cuervo. “Aun así, es posible que la realidad sea más ambiciosa y supere nuestras expectativas”, subraya.

Imágenes iStock/J2R, iStock/ah_fotobox, iStock/tarasov_vl, iStock/SeventyFour

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