Así hay que reinvertir en la vivienda habitual para evitar el IRPF obtenido con la vendida

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Al igual que ocurre cuando se compra una vivienda, al vender una habrá que pagar cierta cantidad en impuestos. Así, tras entregarla, tendremos que hacer frente a la ganancia patrimonial y a la Plusvalía Municipal (IVTNU), además de incurrir en gastos de otra naturaleza.

Eso sí, como refleja la Agencia Tributaria, una forma de evitar el pago por la ganancia patrimonial derivada de la venta de una vivienda es la de destinar “el importe total obtenido por la transmisión […] en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter”. Veamos, a través de un ejemplo, cómo se calcula la ganancia patrimonial y cómo podemos evitar impuestos al invertir.

¿Cuándo estamos exentos del pago de IRPF por la venta de vivienda?

La respuesta a esta pregunta la encontramos en el Artículo 38 de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En su primer punto nos dice que:

“Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen”.

En este contexto, es importante tener claro qué requisitos ha de cumplir una vivienda para ser considerada como “habitual”, dado que la venta y compra de aquellas que no figuren como tal no nos permitirá beneficiarnos de esta exención. En concreto, para que una vivienda sea catalogada como “habitual” es necesario:

  • Que constituya la residencia durante un plazo continuado de al menos tres años desde su compra
  • Que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo no superior a doce meses, contados desde la fecha de adquisición o la terminación de las obras.

Además, se asimilan a la vivienda habitual a efectos de la deducción los anexos y plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda.

Por otro lado, una vez se ha determinado que nuestra vivienda cumple con los requisitos anteriores, es importante tener en cuenta que cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.

Es decir, si queremos saber cuánto IRPF podremos exonerar de la ganancia patrimonial, primero tendremos que calcular la ganancia patrimonial lograda por la venta de nuestra vivienda habitual, calculando tanto su valor de adquisición como su valor de transmisión.

1.    Calcular el valor de adquisición del inmueble que compramos en su momento

La ganancia patrimonial de una vivienda se calcula al restar al valor de transmisión el coste de adquisición, tal y como recoge la Agencia Tributaria. Así que lo primero que necesitamos calcular es su valor de adquisición.

Cuando adquirimos una vivienda pagamos por ella un valor de adquisición, que incluye tanto el importe del bien más los gastos y tributos derivados de la misma. En este cálculo no se incluyen los intereses por hipoteca. Veamos un ejemplo.

En su momento, hace tiempo, compramos con una hipoteca de 80.000 euros (de los cuales 10.000 son intereses) una vivienda de 100.000 euros, pagando además 10.000 euros de tributos, más 2.500 de gastos, por lo que el valor de adquisición sumó en aquella compra 112.500 euros. ¿Qué hay de los 80.000 euros y sus 10.000 de intereses? Nada, no computan en este cálculo. Solo incluimos lo que pagamos por la casa.

100.000 + 10.000 + 2.500 = 112.5000 euros

2.    Calcular el valor de transmisión de la vivienda que vendo

El valor de transmisión es el importe real por el cual realizamos la venta (enajenación, en términos contables), menos los gastos derivados de la venta y tributos abonados por el vendedor, que en este caso seremos nosotros.

En nuestro ejemplo han pasado algunos años y ‘enajenamos’ (vendemos) la vivienda por 170.000 euros, de los cuales 12.000 son tributos y 3.500 vuelven a ser de gastos. El valor de transmisión resultante será de:

170.000 − 12.000− 3.5000 = 154.500 euros

3.    Calcular la ganancia patrimonial

Una vez que tenemos ambas cifras, valor de transmisión y valor de adquisición de la vivienda que vendemos, tendremos que restarlas:

En nuestro ejemplo, la ganancia patrimonial será de 42.000 euros:

154.500 − 112.500 = 42.000 euros

¿Qué ocurre si este valor es negativo? Podría ser que la ‘ganancia patrimonial’ fuese negativa. Por ejemplo, porque vendemos por debajo del valor de compra. En este caso no hay ganancia patrimonial, ni IRPF asociado.

Por supuesto, existen un par de regímenes transitorios que modifican estas cantidades, por eso es importante mencionar que el ejemplo es una simplificación. Es altamente aconsejable acudir a nuestro gestor de confianza para obtener números acorde a cada realidad particular.

reinvertir en vivienda habitual

¿Cuánto puedo desgravarme si invierto el dinero en otra vivienda habitual?

En principio la totalidad de la ganancia patrimonial, pero para ello habremos de invertir todo el importe obtenido por la venta de una vivienda (todo el valor de transmisión), y no solo la ganancia patrimonial.

En caso de que el importe reinvertido en la compra o reforma de la vivienda habitual sea inferior a la totalidad del valor de transmisión, la exención de IRPF sobre la ganancia patrimonial se realizará de forma proporcional.

Pero sigamos con nuestro ejemplo para ver cómo se aplicaría a un caso concreto:

En el ejemplo anterior tuvimos una ganancia patrimonial de 42.000 euros al ingresar 154.500 euros por la venta de la vivienda. De modo que, si queremos que los 42.000 euros de ‘beneficio’ queden exentos de IRPF, debemos invertir de nuevo 154.500 euros en nuestra vivienda habitual. El total recibido.

Tras buscar en el mercado inmobiliarioencontramos una vivienda con un coste de 90.000 euros, al que habría que sumar 10.000 euros de tributos, 5.000 de gastos y 15.000 de reforma. ¿De cuánto IRPF quedaríamos exentos? Lo primero es calcular la suma reinvertida:

90.000 + 10.000 + 5.000 + 15.000 = 120.000 euros

Dado que 120.000 euros es una cantidad inferior a 154.500 euros, ya no podremos evitar el pago del 100% del IRPF asociado a la ganancia patrimonial. En su lugar, haremos una ‘regla de tres’ para calcular la parte proporcional:

como calcular la reinversion en vivienda y su irpf

Así, para este ejemplo, quedaremos exentos del 77,6% del IRPF asociado a la ganancia patrimonial de aquellos 42.000 euros.

 

Imágenes | iStock/wichayada suwanachun, iStock/Pixelci

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