Qué gastos asociados genera la compra de una vivienda

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El desembolso que hay que realizar por la compra de una vivienda es, probablemente, el gasto más alto al que tengamos que hacer frente a lo largo de nuestra vida. Antes de empezar a echar cuentas sobre si estamos en disposición de asumirlo, hay que tener en cuenta que el precio promocional no equivale al importe final del inmueble.

Por ejemplo, no incluye generalmente ni impuestos ni otros gastos asociados a la transacción que es obligatorio abonar. Como tampoco se contempla en ese precio, en el caso de necesitarla, lo que supone contratar una hipoteca con el banco. Una operación que tampoco está exenta de costes y que, en gran medida, corren a cargo del comprador.

Aunque todos ellos están sujetos a la normativa vigente, dependen en gran medida del coste de la vivienda, en el primer caso; y de la cantidad hipotecada, en el segundo. Eso sí, tampoco hay que olvidar el margen de negociación con la entidad bancaria o el tipo impositivo establecido en cada comunidad autónoma en el pago de los impuestos aplicables.

Gastos por la compraventa

Aunque no se solicite una hipoteca, hay una serie de importes adicionales que ineludiblemente tendrá que pagar el comprador. Son aquellos que tienen que ver con los gastos asociados a las diferentes gestiones y papeleos que se requieren para formalizar la compra; al mismo tiempo que los impuestos vinculados a la transacción, y que varían dependiendo de si se trata de una vivienda de obra nueva o de segunda mano. Teniendo en cuenta todos ellos, habrá que calcular que el importe se incrementará algo más de un 10% sobre el precio inicial.

Como ocurre con cualquier transacción, esta tiene que documentarse ante un notario. El préstamo de este servicio es idéntico y no varía entre unos profesionales y otros. Sus aranceles son fijos y se pueden consultar en el Consejo General del Notariado, que sí permite un descuento del 10%. El notario tiene la obligación de extender una factura detallada con sus costes correspondientes.

La inscripción en el registro de la propiedad de la escritura firmada ante notario es otro trámite que hay que cumplimentar. Aunque no es obligatorio, sí es recomendable. Desde el Colegio de Registradores de España, indican que es la única forma de que el comprador quede plenamente protegido en el derecho que ha adquirido. Es decir, de que sea considerado como único y verdadero propietario o de estar protegido antes cargas ocultas. Las tarifas por esta gestión las establece este colegio.

papeleo compra vivienda

Sin embargo, el gasto adicional más significativo es el derivado de la aplicación del IVA. Equivale al 10% del precio de la vivienda, siempre que sea de obra nueva o se haya finalizado hace menos de dos años, y se compre directamente al promotor. Además hay que añadir el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este varía entre el 0,5% y el 1,5% en función de la comunidad autónoma. Por su parte, los inmuebles de segunda mano están exentos de IVA. En su lugar se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Oscila entre el 6% y el 10% y, de nuevo, depende del lugar donde esté ubicado.

Todas estas transacciones las puede realizar uno mismo, pero lo habitual es contratar los servicios de una gestoría. Estos profesionales se encargarán de hacer todos los trámites anteriores. Sus tarifas no están reguladas, pero el coste rondará aproximadamente los 300€.

Gastos por la contratación de una hipoteca

La mayoría de los nuevos propietarios tiene que pasar por el banco para poder llevar a cabo su adquisición. El primer desembolso que hay que realizar, incluso antes de formalizar la firma, es el de la tasación del inmueble. Un trámite obligatorio para determinar el verdadero valor de la vivienda. La razón es que la mayoría de las entidades bancarias no prestan más del 80% de esa cantidad. La validez del documento es de tres meses. El coste de esta gestión varía entre los 250€ y los 600€.

Como ocurre con la escritura de la compraventa de la vivienda, la escritura pública del préstamo hipotecario también debe ser otorgada por un notario e inscrita en el registro de la propiedad. Los aranceles, como adelantábamos más arriba, están regulados y los fija el Ejecutivo. Aunque, eso sí, dependen del valor de la hipoteca.

hipoteca

De nuevo, los trámites corren a cargo de una gestoría. Aunque en esta ocasión es obligaría su contratación, al contrario de lo que ocurre con los papeleos relativos a la compraventa, es el banco quien se encarga de seleccionarla. Para este gasto, la entidad solicitará al cliente una cantidad económica en concepto de ‘provisión de fondos’. Con este dinero sufraga los gastos de notaría, gestoría y registro de la propiedad. El importe estimado suele ser superior al real, por lo que es habitual que la diferencia sea abonada al comprador una vez realizados todos los trámites.

Hay otros gastos que suelen ser asociados a la concesión de una hipoteca, aunque entran dentro de la negociación con el banco. Se trata de condiciones cuya aceptación supone una reducción de la cuota mensual, como son la contratación de los seguros de hogar y de vida. Estas pólizas se pagan anualmente y su cantidad depende, de nuevo, del valor del préstamo.

Finalmente, para calcular los costes extra que supone la adquisición de una vivienda, hay que tener en cuenta que algunas entidades están retomando el cobro de las comisiones de apertura, sobre todo desde la aprobación del decreto ley que obliga a los bancos al pago del IAJD que también grava a las hipotecas. Tras sumar todos estos gastos asociados, ya será posible calcular el monto final que habrá que pagar por la compra de la vivienda.

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