Los diez cambios en las hipotecas que trae la nueva Ley de Crédito Inmobiliario

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Objetivo: dotar de transparencia a un mercado que la necesitaba. Una nueva ley ha llegado para cambiar las hipotecas y establecer las normas para que las relaciones entre compradores de vivienda y bancos sean lo más justas y equilibradas posible. En vigor desde el pasado 16 de junio, la nueva Ley de Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario llega para responder a la nueva realidad que vive el sector tras años de desajustes, que han llevado a unas cuotas de judicialización nunca alcanzadas con anterioridad.

Transparencia y seguridad en las hipotecas

La crisis hizo patentes ciertas áreas de mejora en el sector inmobiliario. Cuando el sector inmobiliario se encuentra en un escenario de subida de precios, nunca existe litigiosidad sobre las hipotecas. El nuevo paradigma euro frente al histórico de la peseta, con una inflación históricamente baja, evidenció por primera vez que los precios de las viviendas podían caer incluso por debajo del importe de la hipoteca. Entre las lecciones aprendidas se encontraban algunas relacionadas con las hipotecas, y su literatura, que a veces puede resultar extensa y poco accesible al usuario medio, tanto en su comprensión literal como sobre todo en alcanzar a percibir las consecuencias económicas de las mismas. Términos como cláusulas suelo, intereses de demora o comisiones de subrogación comenzaron a hacerse impopulares.

 

Esta situación puso de manifiesto que los usuarios, en realidad, desconocían muchas de las implicaciones y condiciones de sus contratos hipotecarios. Teniendo en cuenta que la vivienda es la mayor inversión que suele realizar una familia, y es según el Banco de España el principal instrumento de ahorro de los ciudadanos, se evidenció la necesidad de dotar de transparencia y control a este mercado, puesto que la vivienda no es sólo un vehículo de ahorro, sino el hogar donde toda persona ancla su proyecto vital.

“Lo importante de esta ley es que va a introducir un marco de seguridad dentro del mercado hipotecario de España. Esto es muy relevante en uno de los países europeos en los que más propietarios hay gracias a la financiación mediante hipotecas”. Así resume José Antonio García-Argudo, gerente de Asesoría Jurídica Procesal y Recuperaciones de Sareb, la importancia de la aprobación de la nueva Ley de Crédito Hipotecario. Junto a él descubriremos los diez cambios principales que aporta la nueva norma a las hipotecas.

Notario

La ley hipotecaria afecta a los notarios

A partir de ahora, el notario actuará como asesor del cliente a la hora de firmar una hipoteca. Tal y como explica José Antonio García-Argudo, “hasta tal punto es así, que el notario realizará un test al cliente para comprobar sus conocimientos financieros. También le entregará un proyecto de contrato siete días antes de la firma, para ayudarle a saber exactamente qué es lo que va a suscribir y qué términos posee la hipoteca que va a suscribir”. Sin el Acta Notarial que acredita esta capacidad y conocimiento del deudor, que conoce y quiere lo que contrata, no se inscribe la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Esto quiere decir que el notario no solo ratificará que el cliente conoce las condiciones del contrato hipotecario, sino que se asegurará de que, efectivamente, las conoce. Esta labor de asesoría la realizará de manera gratuita. “Además, será el cliente quien elija un notario de su confianza”, añade el experto.

Impagos

La ley hipotecaria cambia los plazos de impagos

La nueva Ley también modifica los plazos mínimos de impago a partir de los cuales un banco puede declarar el vencimiento anticipado del préstamo y reclamar la totalidad del capital pendiente de amortización.

“El banco no podrá reclamar la totalidad del capital si, durante la primera mitad de vida del préstamo, el cliente tiene menos de 12 cuotas o del 3% del capital total sin pagar. En la segunda mitad, esos límites ascienden a 15 meses o el 7% del capital total. Dentro de ellos, solo podría pedir el pago de las cuotas impagadas”, explica García-Argudo.

Intereses de demora

Relacionado con el punto anterior, se establece un límite para los intereses de demora en caso de impago. “No podrán superar el interés remuneratorio más tres puntos”, indica el experto. Antes, ese límite era del triple del interés legal.

Gastos de la hipoteca

A partir de ahora, el banco asumirá todos los gastos de la hipoteca salvo los relacionados con la tasación.

“Se había creado una cierta incertidumbre a partir de la Sentencia del Tribunal Supremo del 18 de octubre de 2018 sobre quién tenía que asumir el Impuesto de Sucesiones y Actos Jurídicos Documentados. Se trata del gasto principal en la constitución de una hipoteca. Ahora esto queda definitivamente resuelto y es la entidad financiera quien asume todos los gastos, salvo la tasación”, aclara José Antonio García-Argudo.

Cambios a hipoteca de tipo fijo

La ley hipotecaria cambia los gastos de hipoteca

Otra de las grandes novedades de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario tiene que ver con las comisiones que se cobraban por cambiar una hipoteca de tipo de interés variable a otra de tipo fijo.

“En un panorama de tipos bajos, una subida de uno o dos puntos básicos en los tipos de interés supondría un aumento considerable en la carga financiera de muchas familias y, por tanto, un incremento de la morosidad en el mercado hipotecario. Así, la nueva norma trata de facilitar el trasvase a préstamos de tipo fijo y lo hace bajando los gastos de constitución de una nueva hipoteca”, destaca García-Argudo.

Además, las entidades bancarias no podrán cobrar comisión por estos cambios a partir del tercer año.

Comisiones por amortización anticipada

Aquellos que deseen adelantar capital para reducir cuota o plazo del préstamo lo tendrán más fácil a partir de ahora. “En el caso de las hipotecas a tipo fijo, las comisiones pasan a ser del 2% los 10 primeros años y del 1,5% del capital reembolsado el resto de los años”.

Cláusulas suelo

Ley hipotecaria y comisiones

“Popularmente se dice que las cláusulas suelo son nulas. Esto no es cierto. Las sentencias judiciales lo que indican es que son nulas aquellas que tengan una falta de transparencia. Es decir, aquellas en las que no se entendía ni su literalidad ni sus posibles consecuencias económicas”, explica García-Argudo.

Esto ahora queda clarificado. A partir de ahora no se podrán establecer límites a la baja del tipo de interés en las hipotecas variables, de modo que los usuarios podrán beneficiarse siempre de las caídas del Euribor. Eso sí, el interés mínimo aplicable nunca podrá ser negativo.

Productos vinculados (seguros, tarjetas…)

Ley hipotecaria limita los productos asociados
Se prohíben expresamente las ventas cruzadas. Las entidades bancarias no podrán aprovechar la venta de una hipoteca para obligar al cliente a contratar otros servicios que no desea”, subraya José Antonio García-Argudo.

Así, no se podrán vincular estos productos a las hipotecas, aunque sí se podrán utilizar para bonificarlas. Esto quiere decir que las entidades podrán ofrecer ventajas en las hipotecas a sus clientes por suscribir tarjetas de crédito, seguros u otros servicios. En concreto, lo que permite la norma es el ofrecimiento de productos que garantizan el buen fin del pago de préstamo hipotecario, tales como los seguros de daños del bien inmueble hipotecado o seguro de vida de los intervinientes en el préstamo hipotecario.

Comisión de apertura

Respecto a las comisiones por formalización de un préstamo hipotecario, las entidades podrán seguir cobrándolas. Eso sí, deberán devengarse de una sola vez y englobarán la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.

Comisiones de subrogación y novación

Lay hipotecaria promueve acuerdos con el banco

A la hora de cambiar los términos de una hipoteca o cambiar de entidad, el banco no podrá cobrar comisiones.

“Si el hipotecado no está conforme con las condiciones que firmó en su hipoteca, podrá cambiarlas sin que la entidad le cobre ninguna comisión por la novación. En cuanto a la subrogación, el cliente podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca”, subraya García-Argudo. Esto favorece la libre y sana competencia entre entidades financieras, sin que los clientes permanezcan cautivos por tener impedimentos económicos que les disuadan de cambiar de entidad financiera acreedora.

En este contexto, García-Argudo hace hincapié en que la Ley apunta a un desarrollo legislativo posterior que pondrá el foco en las siguientes cuestiones:

  • El desarrollo de un sistema de resolución extrajudicial de controversias que desbloquee las reclamaciones judiciales por cláusulas hipotecarias, que en las últimas estadísticas ascendían cerca de 250.000 demandas.
  • Fomentar la educación financiera entre la población para que los ciudadanos puedan ser más auto-responsables se encuentren empoderados de cara a tomar decisiones vitales como el endeudamiento para adquirir una vivienda.
  • La elaboración de un código de buenas prácticas acerca de la reestructuración de deudas sobre vivienda habitual, que permita un reembolso ordenado de la deuda vinculada a la vivienda y evite que las entidades financieras pierdan liquidez y tengan que adquirir por subasta judicial viviendas que ni tienen capacidad de gestionar ni voluntad de adquirir.

Imágenes | iStock: Anastasiia Boriagina, fizkes, Jirapong Manustrong, marchmeena29, belchonock, Kwangmoozaa

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