Cuánto cuesta vender una casa: impuestos y gastos (infografía)

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Lejos de lo que a priori pueda parecer, vender un inmueble no sale gratis. Hay una serie de impuestos y gastos que van asociados a este trámite y que es obligatorio cumplimentar y abonar antes de deshacernos de una vivienda. Y no se trata de cantidades nimias.

Como ocurre en la mayoría de las operaciones de compraventa, la cuantía depende de muchas variables, como la comunidad autónoma en la que esté ubicado el inmueble, el momento en el que se compró o si en la transacción también interviene una entidad bancaria.

Para arrojar algo más de luz sobre este asunto, hemos partido de un ejemplo ficticio con un inmueble comprado en la Comunidad de Madrid en el año 2005 por 200.000€. En ese momento sus actuales propietarios solicitaron una hipoteca de 150.000€, de la que han amortizado 100.000€. El precio al que se vende es 240.000€.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Es el impuesto que se paga por la ganancia patrimonial, es decir, por la diferencia entre el valor al que se compró la vivienda y el precio al que se vende. El recaudador de este impuesto es la Agencia Tributaria. El cálculo se hace siguiendo unos porcentajes establecidos por tramos:

  • 19%, para ganancias de hasta 6.000€ y hasta un máximo de 1.140€
  • 21%, para ganancias entre 6.000 y 50.000€, y hasta un máximo de 10.500€
  • 23%, para ganancias superiores a los 50.000€ y, en este caso, con un mínimo de 11.500€

En nuestro ejemplo, la ganancia sería de 10.732€ una vez calculados los gastos y tributos satisfechos, por lo que el IRPF ascendería a 2.254€. La buena noticia es que hay algunos colectivos que están exentos de realizar el pago.

Para empezar, lógicamente este impuesto no repercute en aquellos inmuebles que, en lugar de beneficios, su venta ha supuesto una pérdida económica para el propietario. Es decir, que se han vendido por debajo de su precio de compra.

También se está exento del pago del IRPF si el dinero de la venta se invierte en la adquisición de otra vivienda habitual. Tampoco deberán pagarlo los mayores de 65 años, en el caso de que todos los propietarios de la vivienda rebasen esta edad; y las personas en situación de dependencia.

La plusvalía municipal

Otro de los pagos que hay que realizar cuando se vende una vivienda es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido y fácil de recordar como plusvalía municipal. En este caso el organismo recaudador es el ayuntamiento de la localidad donde esté ubicado el inmueble.

Se trata de un impuesto directo que grava el aumento de valor del terreno donde esté construida la vivienda. Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral, según el precio del suelo que fija cada ayuntamiento, y el número de años que se ha tenido la vivienda en propiedad. Teniendo en cuenta que el valor catastral del suelo en Madrid es de 80.000€, en nuestro ejemplo la plusvalía supondría 9.094€. Es posible comprobarlo con aplicaciones como Cálculo Plusvalía Municipal.

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Gastos de cancelación de la hipoteca

Si sobre la vivienda en venta todavía pesa una hipoteca, para poder ejecutar la transacción hay que cancelarla. Una operación que tampoco está libre de gastos y se calcula en función de la cantidad pendiente de amortizar. Si en la firma del préstamo no se han especificado unas condiciones distintas, las comisiones están reguladas de la siguiente manera, según la fecha en la que se solicitó el préstamo:

  • Hasta el 9 de diciembre de 2007: 1% máximo
  • A partir del 9 de diciembre de 2007: 0,5% en los cinco primeros años y 0,25% después
  • A partir de julio de 2018

Hipotecas de tipo variable:

  • Del 0,25 del capital reembolsado durante los tres primeros años
  • Del 0,15% del capital reembolsado durante los cinco primeros años

Hipotecas de tipo fijo:

  • Del 2% del capital reembolsado durante los 10 primeros años o
  • Del 1,5 % del capital reembolsado en el resto de los años

Puesto que la hipoteca se firmó en 2005 y quedan 50.000€ pendientes, habría que aplicar un 1%. Los gastos totales de esta partida serían de alrededor de 900€ teniendo en cuenta que es necesario emitir la escritura pública de la cancelación de la hipoteca y su inscripción en el Registro de la Propiedad, para lo que se requieren los servicios de un notario y un registrador. El gasto depende de la cantidad pendiente y en ambos casos está regulado estableciéndose un coste mínimo de 90€ y 24€, respectivamente.

De todo este papeleo puede encargarse el propio vendedor, pero si prefiere contratar una gestoría para que se ocupe de realizar todos los trámites, deberá añadir 300€ (aproximadamente) a esta partida de gastos.

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Otros gastos asociados a la venta de una vivienda

Junto a los impuestos que hay que pagar a las dos administraciones –estatal y municipal– y los costes de cancelar la deuda que se tenga con el banco que nos concedió la hipoteca, en algunos casos también hay que añadir otro tipo de gastos asociados a la venta de una vivienda.

Es el caso del certificado energético, un documento que informa sobre la eficiencia de la vivienda en esta materia. Es obligatorio aportarlo en la venta de una vivienda desde junio de 2013 y se renueva cada 10 años, así que, si el vendedor no lo tiene, tendrá que solicitarlo. Su coste mínimo, según TINSA, es de 60€. También hay que aportar un documento que deje constancia de estar al corriente del pago de los gastos de la comunidad, pero suele ser gratuito y se solicita al administrador de la finca o al presidente de la comunidad.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) lo paga quien sea el propietario el 1 de enero del año en el que se ha vendido la vivienda, a no ser que los implicados lleguen a un acuerdo distinto por escrito. Y, finalmente, si los propietarios han contratado los servicios de una agencia inmobiliaria, han de sumar a los gastos la comisión sobre el precio de venta, que varía entre un 3 y un 15%. En nuestro ejemplo, hemos aplicado un valor medio del 8% que, repercutido sobre los 240.000€ de la venta, suponen 19.200€.

Sumando todos los costes (impuestos, cancelación de la hipoteca y otros gastos), la venta de nuestra propiedad supondría un desembolso de 31.922€, de los que se podría restar lo correspondiente al IRPF si en dos años se compra una vivienda nueva o el propietario se encuentra en los supuestos mencionados más arriba.

Imágenes: iStock/Ildo Frazao, iStock/AlexRaths, iStock/marchmeena29

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