¿Cuántos años hay que trabajar para pagar una vivienda en España?

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¿Os habéis preguntado alguna vez cuánto tardaríais en ahorrar para una vivienda si vuestro salario íntegro se destinase a ello? A esta cifra, medida en años, se la conoce como Índice de Esfuerzo Inmobiliario, y Sociedad de Tasación la sitúa en 7,6 años para el conjunto de España. Este índice nos ayuda a entender las facilidades y dificultades de los españoles a la hora de acceder a la vivienda.

Como valor absoluto es limitado, pero su evolución en el tiempo marca algunas de las pautas del mercado, tanto pasadas como presentes. Muestra, por ejemplo, el elevado precio de la vivienda (con respecto a los ingresos) de antes de 2008.

¿Cómo se calcula el Índice de Esfuerzo inmobiliario?

“Encontré un piso atípicamente barato, y mi sueldo está situado por encima de la media, por lo que no me resultó particularmente difícil acceder a una vivienda. Pero a día de hoy, dos años después, los precios han subido más que mi salario, por lo que me sería mucho más difícil que en aquel momento”, comenta O.D.C. (30 años).

Como toda métrica, definir los datos de partida es clave no solo para comprenderla, sino también para compararla con otros ratios. En el caso del Índice de Esfuerzo Inmobiliario, se tiene en cuenta, por un lado, el valor de mercado de la vivienda en la comunidad autónoma y, por otro, los ingresos brutos anuales que publica el INE en su Encuesta Anual de Estructura Salarial.

Con estos datos, se dividen los precios de las viviendas [€] entre los salarios [€/año], dando lugar a una ratio expresado en años de trabajo. Como es normal, usar diferentes salarios (como el neto) o diferentes cantidades (como el coste de la vivienda con impuestos y gastos) modifica las cantidades. Por eso es necesario partir de datos similares para comparar, por ejemplo, entre comunidades autónomas.

El número de años de sueldo íntegro que un ciudadano necesitaría para comprar un inmueble de tipo medio varía entre las distintas comunidades autónomas.

Mientras que la media en España ronda los 7,6 años de trabajo para pagar una vivienda, en La Rioja bastan 4,8 años y en Baleares son necesarios hasta 15,4 años. Hay mucha diferencia, y además no aparecen reflejados factores como los diferentes niveles de renta, la parte del salario que se va en impuestos o los gastos de compra de las viviendas. Sin embargo, es una métrica muy interesante para observar la evolución del mercado.

¿Ganamos más? ¿O la vivienda es más accesible?

Un vistazo rápido a la evolución del IEI a lo largo de los últimos años demuestra que estamos saliendo del mínimo que tuvo lugar en 2016 (ver gráfica adjunta). Pero, ¿qué significa esto y qué relación guarda con el salario y el coste de la vivienda?

“Con mi salario actual tardaría 11 años en pagar la vivienda por mi cuenta, aunque este mes me subirán algo y la cifra podría bajar. Además, cuento con mi pareja para hacerse cargo de la mitad, por lo que la cifra conjunta será menor”, explica F. J. (31 años).

Si desgranamos los dos factores que se tienen en cuenta para establecer este índice, cuando sube puede deberse a varias causas: primero, un aumento en el precio de la vivienda; una bajada en el salario medio de los españoles; o ambos, en cuyo caso el crecimiento sería acelerado.

El esfuerzo salarial para comprar una vivienda media se ha situado en 7,6 años de sueldo íntegro.

Los datos agrupados a nivel nacional muestran que en 2018 se necesitaban casi cinco meses de trabajo bruto más para comprar una vivienda que dos años antes. 

“Viendo la gráfica, invertí en la vivienda en el momento perfecto [2016]. Pero también me ayuda a entender que se siga invirtiendo hoy día”, señala I. del Río (35 años).

¿Nos dice el IFI cuándo comprar?

Analizando la media de los últimos 14 años, 2018 ha sido de los años más bajos. El esfuerzo que tienen que realizar los compradores a nivel personal es bajo comparado con ejercicios anteriores a 2010. Expresado de otro modo, sigue siendo un buen momento para comprar la vivienda que buscamos, si tenemos en cuenta el histórico.

“El IFI de mi vivienda (suponiendo que mi pareja no me ayudase) sería de 5,7 años. Ahora me parece aún mejor inversión aunque solo tenga una habitación”, calcula M. García (24 años).

Puede verse cómo 2005 y 2006 no fueron momentos particularmente buenos para invertir: el valor de los inmuebles era elevado con respecto al salario y quienes compraron en ese momento probablemente terminarán de pagar al tiempo que quien lo hizo unos años más tarde. De modo que este índice puede servir de indicador a la hora de plantearnos comprar una vivienda.

Además, es posible obtener nuestro IFI personal dividiendo el valor de la vivienda que tenemos en mente entre nuestro salario bruto anual. Es una buena manera de entender si tardaremos más en pagar (IFI0>0) o menos que nuestros vecinos (IFI0<0).

Es posible que, pese a la subida consistente del precio de la vivienda —especialmente en ciudades pobladas—, el Índice de Esfuerzo Inmobiliario baje en 2019 debido a la subida de un 18% en el Salario Mínimo Interprofesional. Si se aumentan los salarios más bajos, es lógico que el índice caiga un poco al eliminar virtualmente los extremos inferiores de los salarios. Sería pues un buen momento para empezar a buscar casa.

Imágenes | iStock/CarlosAndreSantos, Sociedad de Tasación y propias

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