Obra nueva: ¿cooperativa o promotora?

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La compra de obra nueva ha crecido hasta alcanzar el 20% del mercado, de hecho, ha tenido una evolución más positiva que la vivienda de segunda mano, que ha reducido su cuota de mercado.

Tras la pandemia el interés del comprador parece centrarse en la obra nueva, donde puede elegir entre comprar una vivienda a una cooperativa o a una promotora. La principal diferencia entre ambas opciones está en el precio. Las viviendas de cooperativas suelen ser más baratas, aunque también tienen otras particularidades.

¿Qué es una cooperativa de viviendas?

Una cooperativa de viviendas es una entidad sin ánimo de lucro creada por un grupo de personas para construir sus viviendas en régimen de autopromoción.

La cooperativa se encarga de todo el proceso, desde la compra del suelo hasta la construcción de las casas, por lo que el cooperativista es a la vez promotor y adjudicatario de la vivienda.

Las cooperativas se regulan por la ley estatal de cooperativas -delimitada por las leyes de cada comunidad autónoma-, en cuyo registro autonómico, además, tienen que estar inscritas. Cada cooperativa establece sus propios estatutos, donde se recogen los derechos y deberes de los cooperativistas, los pagos y los plazos que deben cumplirse.

Cómo comprar una vivienda de obra nueva mediante cooperativa

El primer paso es hacer una aportación de dinero a la cooperativa para convertirse en cooperativista. De esta forma ya se puede participar en la toma de decisiones de todo lo relativo a la construcción de la casa (diseño, materiales, distribución…).

Cuenta común y seguro

La cooperativa tiene que abrir una cuenta bancaria específica donde se ingresan las aportaciones de los socios. La Ley 20/2015 exige que estas aportaciones estén avaladas por una compañía de seguros o una entidad financiera, igual que ocurre en las compras sobre plano.

Gestora

La cooperativa funciona a través de una asamblea en la que todos los socios participan para adoptar los acuerdos y cuenta con un consejo rector que gestiona la cooperativa. No obstante, lo habitual es que se contrate a una gestora que se encarga de realizar todas las gestiones: permisos, búsqueda de los terrenos y de la constructora de las viviendas.

La entrega de llaves marca el fin de la cooperativa

El pago de la vivienda se va realizando a plazos a lo largo de la construcción. Una vez que las viviendas están terminadas y se entregan las llaves, la cooperativa se disuelve.

Qué es una promotora de viviendas

cooperativa promotora construccion

La promotora es la empresa que se encarga de promover viviendas para la venta, organizar la construcción y buscar la financiación para llevarla a cabo. Su tarea consiste en comprar el suelo, preparar la documentación del proyecto, gestionar las licencias y seguros de las obras, financiar el proyecto y comercializar las viviendas.

Cómo funciona una promotora

En la compra de vivienda a una promotora hay que firmar un contrato de arras para reservar la casa, de modo que no pueda venderse a otro posible comprador. En este contrato se señala el plazo en el que se firmará el contrato de compraventa, una vez que la promoción obtenga la licencia de obras.

Con la firma del contrato de compraventa, el comprador habitualmente abona un 10% del precio de la vivienda. Y en este punto se establecen las penalizaciones que tendrá cada parte si se rescinde el contrato.

Cuando la vivienda está finalizada se firma la escritura pública ante notario y se abona el resto del precio o bien se firma la hipoteca por la cantidad pendiente.

Diferencias y ventajas de una cooperativa y una promotora

Precio más barato

En la cooperativa la vivienda puede ser hasta un 20% más barata porque se construye a precio de coste y no hay que abonar la comisión del promotor, aunque hay que pagar a la gestora, que suele cobrar un margen entre el 8% y el 12%. El precio de la vivienda de una promotora es más caro porque incluye el margen del promotor.

No obstante, en la cooperativa el precio no está cerrado y puede incrementarse por retrasos y costes adicionales. Se calcula un margen del 2% de desvío del precio inicial al finalizar la construcción. En la promotora el precio está fijado en el contrato de compraventa y no varía aunque se produzcan gastos adicionales durante la construcción, ya que estos tienen que ser asumidos por la promotora.

cooperativa promotora precio

Más capital inicial

La inversión inicial que tiene que hacer el cooperativista es mayor, puede representar entre un 20% y 30% del precio total de la vivienda. Luego se van pagando plazos hasta la entrega de llaves, momento en el que se subroga a la hipoteca de la cooperativa.

Cuando se compra una vivienda a plazos a una promotora se paga un 10% en la firma del contrato de compraventa y otro 10% a plazos hasta la firma de la escritura. El comprador puede subrogarse al préstamo del promotor o gestionar su propia hipoteca.

Fecha de entrega estimada

La fecha de entrega de las viviendas en una cooperativa es orientativa, pueden producirse retrasos, de hecho, es normal que se alargue más tiempo del previsto y no se plantea la posibilidad de reclamar una indemnización.

En la promotora, la fecha de entrega de la vivienda está recogida en el contrato de compraventa, pero si se produce un retraso el propietario puede recibir una indemnización si decide renunciar a la vivienda.

Fiscalidad diferente

La cooperativa está exenta de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y el IVA en la compra del suelo, aunque el cooperativista tiene que pagar el 10% de IVA con el que se grava la vivienda nueva, igual que en una promotora.

Posibilidad de renunciar a la vivienda

El cooperativista puede renunciar a la vivienda, dándose de baja en la cooperativa y recuperando el dinero que ha invertido desde la concesión de la licencia de obra. Se exige que la baja esté justificada y reconocida en los estatutos de la cooperativa.

Si se compra la vivienda a una promotora solo se puede rescindir el contrato si se incluyó una cláusula donde se detallan las causas de rescisión y las penalizaciones.

Personalización de las viviendas

cooperativa promotora personalizacion

En la cooperativa hay más posibilidades de personalizar la vivienda porque los cooperativistas deciden sobre los materiales, los acabados y la distribución de las viviendas.

En las promotoras también se pueden personalizar las viviendas, pero las opciones que ofrecen a los compradores son más restringidas.

Riesgo de perder la inversión

La posibilidad de quiebra de la cooperativa o que el proyecto no se finalice es una de las principales desventajas. Para evitar estos problemas es conveniente comprobar que la cooperativa está inscrita en el registro, que el terreno es de su propiedad y es urbanizable y que la gestora tiene experiencia y solvencia económica.

Imágenes | iStock/VladimirGerasimov, iStock/AzmanJaka, Unsplash/Ivan Henao, iStock/DigiClicks

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