Permuta de vivienda: así puedes cambiar tu casa por otra

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La permuta de vivienda, también llamada ‘trueque inmobiliario’, es una operación inmobiliaria poco frecuente, pero particularmente útil, a través de la cual dos propietarios intercambian sus propiedades. Popularizada en los años 70 en España, en 2019 se realizaron ‘solo’ 3.592 permutas frente a las 884.107 operaciones de compraventa, según la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE, en parte debido a lo desconocida de la fórmula del intercambio de casas. Explicamos la permuta inmobiliaria a fondo.

¿Qué es la permuta de vivienda?

La permuta de vivienda es una modalidad de contrato entre dos partes recogida en el Código Civil. Dice el Artículo 1538 de este código que “la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”, de modo que si se habla de ‘permuta de vivienda’ esas ‘cosas’ que se intercambian son dos inmuebles.

¿Para quién está pensada la permuta inmobiliaria?

En líneas generales, la permuta inmobiliaria está pensada para dos familias para quienes las características del inmueble que poseen sean inadecuadas. Por ejemplo, es frecuente que la permuta se dé entre familias que cambian de ciudad por motivos laborales. Si una familia de Bilbao con una casa allí necesita trabajar en Valencia, pueden buscar otra que deba realizar el recorrido inverso.

Otro caso de uso frecuente es la derivada de cambios en el tamaño de las familias. El tamaño medio de la familia española es de 2,5 personas por hogar, y es relativamente frecuente existencia de pareja con hijos o la familia monoparental/marental con hijos. Cuando estos hijos alcanzan la independencia económica, suelen emanciparse (aunque en España se tarda bastante), dejando a sus padres en viviendas de un tamaño grande para sus necesidades. De ahí que parte de las permutas sean de personas mayores que buscan pisos pequeños y de familias jóvenes con hijos a las que encajan viviendas de tamaño medio con más espacio.

Además, también se da el caso de familias o personas con problemas de liquidez o en busca de capital que cuentan con viviendas de cierto valor que buscan transformar en viviendas más modestas junto a cierto capital, una modalidad mixta de permuta que se verá más abajo.

Como último caso frecuente de permuta inmobiliaria cabe destacar el del propietario de un solar que cede el terreno a cambio de viviendas tras la construcción de algún edificio. En este caso también es posible un contrato mixto.

Diferencias entre permuta de vivienda y compraventa

que es la permuta inmobiliaria

A diferencia de una operación de compraventa, en la permuta de vivienda se intercambian propiedades, pero no hay intercambio de dinero u otros valores. Es por ello que en la permuta de inmuebles uno de los requisitos es que el valor contable de las dos viviendas a intercambiar sean equivalentes.

Cuando estos valores contables son muy dispares, se realiza un contrato mixto de permuta y compraventa. Se trata de un contrato civil que recoge dos aspectos del Código Civil:

  • El Artículo 1538 antes mencionado, mediante el cual se realiza el intercambio de viviendas;
  • y el Artículo 1445 por el que se efectúa un contrato de compraventa: “uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”

Veamos dos ejemplos.

Cuándo hacer un contrato de permuta de vivienda

Un ejemplo de esto sería el caso de dos familias (pongamos los Pérez Pacheco y los García Gorrión) que desean intercambiar sus viviendas. Los primeros son una pareja mayor con una casa bastante grande que no tiene ascensor, y buscan una más pequeña que lo tenga. Al tiempo, los Pérez Pacheco son una pareja joven con hijos a los que su piso con ascensor se les ha quedado pequeño.

A pesar de estas diferencias, ambos inmuebles cuestan prácticamente lo mismo: 210.000 euros y 215.000 euros, respectivamente. De modo que deciden intercambiar viviendas y firmar un contrato de permuta de vivienda: una casa por otra. Acuden a un notario y, una vez en el Registro de la Propiedad, los inmuebles habrán sido intercambiados.

Cuándo hacer un contrato mixto de permuta y compraventa

asi funciona la permuta inmobiliaria y de vivienda

En un caso muy similar, los Sánchez Sacón deciden permutar su estudio más garaje con la familia Torres Tierno, que tiene un pequeño inmueble en un barrio cercano. Sin embargo, desde la notaría les dicen que el estudio más el garaje tiene un valor de tasación de 175.000 euros, mientras que la vivienda se tasó en 75.000 euros. Esta diferencia hace imposible un contrato de permuta.

En su lugar, la notaría propone redactar un contrato mixto de permuta y compraventa. En él aparece reflejada la permuta de un inmueble por otro hasta donde se igualan en valor contable, y una compraventa por la parte que queda. El resultado final es que, tras la permuta, los Torres Tierno tendrán que abonar 100.000 euros a los Sánchez Sacón en concepto de compra.

¿Qué condiciones hay que cumplir para permutar la vivienda?

Además del hecho de que ambos inmuebles tengan un valor contable equivalente, existen otras condiciones para permutar dos viviendas. En primer lugar, que las diferentes partes son dueños tanto de usufructo como de nuda propiedad de las viviendas a intercambiar, algo que se realiza a través del Registro de la Propiedad mediante la solicitud de una nota simple.

A esto hay que sumar que ambas viviendas estén al corriente de pago con el IBI y no existan deudas con la comunidad de propietarios. En el caso de que se adeuden cantidades por alguna de las partes, esta deuda podría ser considerada como parte de valor. Por ejemplo, permutar una vivienda tasada en 100.000 euros con 10.000 euros de deuda (valor contable: 100.000 − 10.000 = 90.000) por una de 90.000 euros sería aceptable, porque a nivel contable ambas cantidades son equivalentes.

Algo similar ocurre con la permuta de viviendas hipotecadas, aunque, debido a las cantidades que suelen adeudarse a través de una hipoteca, estas permutas tienden a convertirse en contratos mixtos de permuta y compraventa. Cuando una o las dos viviendas permutadas tienen una hipoteca, ésta altera de forma significativa su valor contable, hasta el punto que viviendas equivalentes en tasación tienen disparidades de valor que hacen imposible la permuta directa.

Un aspecto muy importante a tener en cuenta es que con la permuta inmobiliaria de viviendas hipotecadas también se permuta la hipoteca (como parte del valor del inmueble), por lo que la permuta de viviendas hipotecadas implica el cambio de titular de la hipoteca, algo que debe aprobar el banco emisor. De modo que es obligatorio comprobar primero si el futuro dueño de la vivienda (con hipoteca) tiene la capacidad para devolver el préstamo hipotecario.

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