A iguales características, ¿qué diferencia de precio hay entre una casa nueva y otra de segunda mano?

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A la hora de comprar una vivienda, a muchos les asalta la misma duda: ¿obra nueva o segunda mano? Ambas opciones tienen sus ventajas, que pueden ganar más o menos peso en función de las preferencias personales del comprador, su estilo de vida y la zona en la que vive.

Uno de los elementos que suelen inclinar la balanza hacia uno u otro lado es el coste. A priori, el precio por metro cuadrado de las viviendas a estrenar es mayor. Sin embargo, no siempre está claro hasta qué punto es más rentable una vivienda de segunda mano que una de obra nueva. Lo analizamos.

Motivos para decantarse por viviendas de segunda mano

Se consideran viviendas de segunda mano aquellas que cumplen uno de estos supuestos: o han tenido al menos un propietario o han sido alquiladas durante dos años y el nuevo propietario no es el antiguo inquilino. El motivo principal por el que los compradores se decantan por viviendas de segunda mano suele ser el precio por metro cuadrado, por norma general más barato que el de las de obra nueva.

La localización es también un punto importante a la hora de elegir: los que prefieren vivir en los centros urbanos e incluso históricos suelen decantarse por viviendas de segunda mano, ya que normalmente no se construye en estas zonas. Las viviendas de obra nueva se encuentran muchas veces en nuevas urbanizaciones y barrios, en donde hay menos servicios.

¿Obra nueva o segunda mano? Analizamos las diferencias de precio.

Presión fiscal

Económicamente entran en juego también los impuestos: a la hora de comprar una vivienda de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Este se sitúa entre el 4% y el 10% del precio de compra, dependiendo de la comunidad autónoma. El País Vasco y Valencia presentan el porcentaje más bajo y el más alto, respectivamente. En la mayoría se sitúa entre el 6% y el 8%.

Sin embargo, al adquirir una vivienda de obra nueva se paga el IVA: este impuesto es del 10% (4% si se trata de viviendas de protección oficial). La única excepción es Canarias, en donde se aplica un 7%. Si se añade una hipoteca, hay que sumarle también el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este oscila entre el 0,5% y el 1,5% del precio total de venta, tanto para obra nueva como de segunda mano.

Ventajas de elegir obra nueva

La principal es, sin duda, disponer de una vivienda a estrenar y construida con materiales nuevos. Si la vivienda es sobre plano, permite la posibilidad de orientarlo a las necesidades y gustos del propietario, evitando así las reformas.

El precio entra en juego a la hora de decidir entre viviendas de obra nueva o segunda mano.

Otros puntos que ganan peso económicamente son la eficiencia energética y la domótica. Los nuevos materiales permiten un ahorro en energía que puede marcar una diferencia muy grande en las facturas a largo plazo.

Los sistemas domóticos, por otro lado, ofrecen ventajas y una mejora en la calidad de vida. Normalmente es complicado instalarlos en viviendas antiguas, a no ser que se realice una reforma. Algunos ejemplos son los sistemas de persianas, iluminación o calefacción inteligentes.

Precios de viviendas de segunda mano y obra nueva en España

En 2018 y según el informe ‘La vivienda de segunda mano en 2018’ de Fotocasa (publicado en enero de 2019), el precio medio de venta de viviendas de segunda mano en 2018 en España fue 1.869 €/m2. Esto supone un precio medio de 168.210 euros por un piso de segunda mano de 90 m2.

Según el informe ‘Tendencias de vivienda nueva de la Sociedad de Tasación’ (publicado también en enero de 2019), el precio medio de las viviendas de obra nueva en 2018 fue de 2.348 €/m². Es decir, 211.320 euros por un piso de obra nueva de iguales dimensiones, 90 m2.

Estas referencias indican que, de media, una vivienda a estrenar en España es aproximadamente un 25% más cara que la de segunda mano. Sin embargo, esta referencia cambia en función de las diferentes ciudades o regiones de España. De hecho, en 2018 tan solo cuatro comunidades autónomas superaban el precio medio de vivienda de segunda mano: Madrid, País Vasco, Cataluña y Baleares. Las 13 restantes estaban por debajo.

Los impuestos también marcan la diferencia entre viviendas de obra nueva o segunda mano.

Los precios de Sareb

Tomamos como ejemplo dos viviendas disponibles en la web de Sareb. Ambas en la localidad de Alcalá de Henares (en Madrid, la comunidad autónoma con los precios de vivienda de segunda mano más altos de España).

Las viviendas tienen prácticamente las mismas características. La primera es de segunda mano, con una superficie de 82 m2, tres habitaciones y un baño. Está disponible por un valor de 123.900€. La segunda, de obra nueva, cuenta con una superficie de 83 m2, dos habitaciones (una menos) y un baño. Está disponible por el precio promocional de 145.000 euros.

De la comunidad autónoma más cara de España vamos a la más barata: Extremadura. Comparamos dos viviendas de la misma localidad, Badajoz. Una vivienda de segunda mano (VPO) con una superficie de 80 m2, tres habitaciones, un baño y garaje cuesta 77.000 euros. Una de obra nueva, con una superficie de 105 m2, tres habitaciones, dos baños y garaje está disponible por 115.000 euros.

Aunque meramente orientativos, estos precios dan una idea de las diferencias de precio que puede haber entre viviendas de las mismas localidades. A estos precios habría que añadirles los gastos propios de la compra de una vivienda, que también varían según las comunidades autónomas. El precio final ayuda, normalmente, a decantarse entre una vivienda de obra nueva y otra de segunda mano. Aunque muy rara vez es lo único que se tiene en cuenta.

Imágenes | iStock/Bet_Noire, Unsplash/Paul Hanaoka, Unsplash/Jarek Ceborski, iStock/Avosb

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