Alquiler con opción a compra: qué es y cómo funciona

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Adquirir una vivienda es una de las grandes decisiones en la vida de cualquier persona, por lo que valorar las distintas posibilidades que existen es fundamental para conseguir aquella que mejor se adapte a las necesidades y características de cada cual.

En la actualidad, la opción del alquiler con opción a compra se ha convertido en una de las modalidades más demandadas. Esta fórmula posibilita invertir el dinero destinado al alquiler de una vivienda a una posterior compra de la misma.

¿En qué consiste el alquiler con opción a compra?

Tal y como señalaba el Tribunal Supremo en una sentencia, el alquiler con opción a compra consiste en “un precontrato –en principio unilateral–, en virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante”.

Así, tipo de contrato permite que el inquilino que vive como arrendatario en una vivienda durante un tiempo determinado tenga derecho a comprarla, finalizado el plazo establecido, por un precio acordado con el propietario, del que se descontarán las mensualidades del alquiler pagadas hasta la fecha, de forma total o parcial, tal y como se establezca en el contrato.

De este modo, en el momento que se lleva a cabo el proceso de compra-venta, el comprador habrá amortizado parte del precio de la vivienda mientras la disfrutaba como inquilino.

En el caso de que decida no adquirirla, el dueño recibirá una prima establecida en el contrato, como seguro, por lo que se trata de una modalidad beneficiosa para ambas partes.

Características del contrato de alquiler con opción a compra

Para que el acuerdo, que cuenta con validez legal, esté vigente es necesario y de carácter obligatorio que figuren dos aspectos básicos: el objeto del contrato y el precio, aunque es muy recomendable que algunas condiciones relativas a la operación de alquiler y a la posterior compra de la vivienda figuren bien detalladas.

Al tratarse de un tipo de contrato doble o mixto, ya que está compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y otro de compraventa, las condiciones deben indicarse de forma específica en cada uno de ellos:

Aspectos que deben figurar en el contrato de alquiler:

  • Plazo del alquiler de la vivienda
  • Plazo para ejercer la opción de compra
  • Renta mensual del alquiler
  • Responsabilidad de posibles reformas o gastos de la comunidad

Aspectos que deben figurar en el contrato de compraventa:

  • Voluntad del propietario de vender la vivienda si el inquilino muestra interés
  • Precio de venta del inmueble
  • Porcentaje de las mensualidades del alquiler que se podrá descontar del precio de venta. Este porcentaje puede ser fijo o variable por años.
  • Prima inicial (opcional) que debe aportar el inquilino por el derecho a compra

Aunque esta prima no es obligatoria, la mayoría de propietarios la aplican para asegurarse que el inquilino tiene un interés real en comprar la vivienda transcurrido el plazo estipulado determinado. Asimismo, el propietario no puede alquilar o vender la propiedad mientras dure el contrato. La aplicación de esta prima también favorece al inquilino, ya que le garantiza la exclusividad de compra durante el plazo de tiempo marcado y el cumplimiento del contrato de alquiler. 

Por el contrario, si llegara el caso en el caso que el inquilino se retrasara más de dos meses en el pago de la mensualidad del alquiler, perdería la opción a compra y tendría que pagar la prima al propietario.

Además, si el inquilino quisiera prorrogar el contrato de alquiler y el propietario está de acuerdo podría realizarse, aunque la opción a compra quedaría extinguida debido a que se trataría de dos contratos distintos.

Entre las principales ventajas del alquiler con opción a compra destaca que en un principio el precio de venta no varía, aunque el del alquiler sí que lo hace anualmente, con el incremento del IPC.

Si el inquilino quisiera comprar la vivienda antes del plazo establecido en el contrato, podría hacerlo sin ningún inconveniente. Al contrario, resultaría muy ventajoso, ya que lograría evitar las fluctuaciones del precio y el propietario conseguiría el objetivo final, vender el inmueble.

Este tipo de contratos ha sido utilizando en muchas ocasiones por promotores que no podían vender sus inmuebles tras terminarlos al no poder acceder a créditos hipotecarios de los bancos. Los promotores inmobiliarios pueden resolver el contrato de arrendamiento y simultáneamente resolver la opción de compra sin necesidad de una resolución judicial para que no se le impida la venta a un tercero. No obstante, si el comprador quiere ejercitar la opción de compra y el promotor se niega el primero deberá acudir a un procedimiento judicial.

En caso de que se lleve a cabo el embargo de una vivienda propiedad de un promotor que la tenga alquilada sin que la opción de compra esté inscrita en el Registro de la Propiedad, el comprador que quiera ejercer esa opción deberá pagar la deuda del promotor descontándolo del importe de la venta.

Efectos fiscales del alquiler con opción a compra

Antes de proceder a formalizar un contrato de estas características, es necesario tener en cuenta que existen unos efectos fiscales sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) en el supuesto de que sea una vivienda usada y el vendedor sea un particular:

  • En el caso de que en el contrato figure únicamente el plazo y el precio de la vivienda, el propietario deberá declarar anualmente lo percibido y el inquilino, sujeto a ciertos requisitos y a su residencia, podrá deducirse la cuota del alquiler por las cantidades pagadas.
  • Si a la opción de compra se le diese un valor, el inquilino deberá tributar por la modalidad de TPO del ITPAJD sobre la cuantía de la misma. En caso de que no se establezca un precio por dicha opción, se tomará como base el 5% del precio acordado para la futura compraventa. También se aplicará esta regla si el precio acordado por la opción es inferior al 5% del precio acordado para la compraventa.
  • Cuando se realice la venta, según como se haya acordado en el contrato, las rentas derivadas del arrendamiento de la vivienda así como el precio de la opción recibidos por el propietario podrían minorar el valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial del vendedor.
  • No obstante, el inquilino/comprador, deberá tributar por la modalidad de TPO del ITPAJD sobre el precio acordado para la compraventa.
  • En caso de no ejercer la opción, el inquilino podría registrar una pérdida patrimonial en su IRPF al perder dicho derecho de compra.

Esta modalidad de contrato se ha convertido en una de las mejores alternativas para aquellos que tienen claro que quieren comprar una vivienda a futuro. Estar completamente seguro de querer comprarla tras el paso del tiempo estipulado en el contrato inicial y negociar correctamente el precio de compra final y el porcentaje del alquiler que se descontará de este importe, serán fundamentales para que la operación sea realmente rentable.

Imágenes / iStock/ Ridofranz, Nuthawut Somsuk, Jirapong Manustrong, fizkes

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