Qué es el leasing inmobiliario y por qué triunfa en España

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Al hablar de leasing, normalmente pensamos en una manera alternativa de tener un coche. Sin embargo, también existe el leasing inmobiliario. Se trata de una fórmula de financiación que permite a los negocios hacerse con un inmueble sin necesidad de firmar una hipoteca. No es exactamente un alquiler, aunque se pague cada mes por su uso, ni tampoco una compra pura ya que esta opción, de ejecutarse, llega después de varios años.

El leasing inmobiliario permite a un empresario elegir un inmueble, pedirle a un arrendador financiero que lo compre y que se lo arriende con una opción de compra al final del contrato. Es una modalidad que ofrece el mercado inmobiliario y que convence cada vez a más negocios. Gracias a ella, las empresas acceden a una estructura financiera a su medida y disfrutan, además, de algunas ventajas fiscales.

Qué es un contrato de leasing inmobiliario

Leasing inmobiliario para oficinas

“El leasing o arrendamiento financiero es el contrato que tiene por objeto exclusivo la cesión del uso de bienes inmuebles, adquiridos para dicha finalidad según las especificaciones del futuro usuario, a cambio de una contraprestación consistente en el abono periódico de cuotas”. Así describe Jesús Cantal, director de Asesoría Jurídica de Transacciones y Patrimonio de Sareb, este tipo de acuerdos, que incluyen necesariamente una opción de compra, a su término, en favor del usuario.

De esta manera, el arrendatario paga una serie de cuotas, como haría en el caso de un alquiler. Al final del periodo, y si lo desea, adquiere en plena propiedad el inmueble financiado, ya que es entonces cuando puede ejecutar la opción de compra.

Tal y como indica el experto, en estas operaciones intervienen tres sujetos: “el vendedor del inmueble; el empresario que precisa el uso o disfrute de tal inmueble; y la sociedad de leasing o sociedad de arrendamiento financiero, que los adquiere a instancia o por indicación de este y le cede su uso contra el pago de una cuota o canon”.

“Durante la vigencia del contrato, el empresario (usuario) se compromete a cuidar diligentemente los bienes cedidos, dedicándolos al uso que se destinan. También corre con los riesgos de pérdida o deterioro. En garantía del cumplimiento de esta obligación, las pólizas suelen reservar un derecho de inspección a favor de la sociedad de leasing e imponen a cargo del usuario la obligación de aseguramiento de los bienes”, explica Jesús Cantal.

Cualquier inmueble susceptible de ser usado para explotaciones agrícolas, pesqueras, industriales, comerciales, artesanales, de servicios o profesionales puede ser financiado a través de esta modalidad. Eso sí, el contrato ha de tener una duración mínima de dos años si se trata de un bien mueble y de diez si son bienes inmuebles o establecimientos industriales.

Diferencias entre leasing, alquiler y compra

Leasing inmobiliario para restaurantes

A la hora de optar por una u otra modalidad para acceder a un inmueble, conviene tener claro cuáles son las diferencias que existen entre ellas.

En el caso del leasing inmobiliario y la compraventa de un inmueble, la palabra clave es obligación. “Con el leasing, lo que adquiere el usuario es la facultad de uso del inmueble, junto a una opción de compra. Es decir: una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir la celebración de un contrato de compraventa. Sin embargo, en la compraventa pura una parte se obliga a entregar una cosa y la otra, a pagar por ella el precio cierto”, puntualiza Jesús Cantal. “La compraventa es el título para la transmisión de la propiedad, mientras que la opción de compra faculta al beneficiario para la celebración o no del contrato de compraventa en un plazo determinado”.

En cuanto a las diferencias entre leasing y alquiler, en el primer caso el inmueble está afecto necesaria y únicamente al negocio del usuario, mientras que en el segundo podría producirse una utilización mixta residencial y profesional. “Además, no tiene por qué existir en el arrendamiento la concesión de una opción de compra, que sí es imprescindible en el contrato de leasing. Por otra parte, en la cuota de los contratos de leasing se ha de distinguir entre la amortización (coste de la recuperación del bien) y la carga financiera”, añade Jesús Cantal.

¿Qué modalidad conviene más, alquiler o leasing?

El mercado inmobiliario ofrece distintas posibilidades a las empresas para poder ajustarse a lo que necesita cada negocio en cada momento. Esto es precisamente lo que ocurre con el alquiler y el leasing.

Según apuntan expertos de CaixaBank, el alquiler es especialmente interesante cuando el cliente inicia su actividad y necesita unas instalaciones, pero no tiene claro su dimensionamiento o la propia viabilidad económica del proyecto. “La flexibilidad y la posibilidad de cancelar un contrato de arrendamiento de manera sencilla, devolviendo la posesión del inmueble a su propietario si el negocio no se consolida, es la principal ventaja en estos casos”.

Por otro lado, estos expertos consideran que el leasing inmobiliario es una excelente opción para no tener que inmovilizar muchos recursos en las instalaciones. Al mismo tiempo, se asegura su disponibilidad durante un periodo determinado, mientras la inversión del inmueble se puede patrimonializar a largo plazo. “Otra ventaja del leasing consiste en que el precio se fija en el momento inicial, por lo que no está sujeto a procesos inflacionistas, ni revisiones de condiciones, IPC…”, añaden.

Ventajas y beneficios del leasing inmobiliario

Leasing inmobiliario para naves industriales

La modalidad de leasing inmobiliario presenta varias ventajas, aunque si hay que destacar una, los expertos consultados coinciden en señalar la financiación. “Al usuario financiado le interesa esta fórmula jurídica, bien porque precisa o desea el inmueble y carece de soporte económico para adquirir su propiedad, o por otras razones. Además, se reserva la facultad de adquisición para un tiempo posterior mediante el mecanismo de la opción de compra”, destaca Jesús Cantal.

Desde CaixaBank subrayan que la estructura financiera personalizada es la principal ventaja del leasing. “Es un traje a medida para cada cliente, partiendo de sus propias disponibilidades económicas. Se puede estructurar la operación con sistemas de amortización crecientes, constantes o decrecientes que, a su vez, resultan en cuotas constantes, decrecientes o crecientes que se adaptan a la tesorería del cliente”.

Además, el leasing inmobiliario aporta ventajas fiscales, como el ahorro en algunos impuestos en la compraventa. Por ejemplo, los Actos Jurídicos Documentados en el caso de segundas transmisiones, si no hay vinculación directa entre arrendador, arrendatario y vendedor. También se puede considerar gasto fiscalmente deducible a efectos del Impuesto sobre Sociedades si se cumplen ciertos requisitos.

En el caso de que la compraventa esté sujeta a IVA, otra ventaja adicional del leasing es que el arrendatario no tiene que pagar este impuesto en el momento de la compra, ya que es el arrendador financiero quien lo soporta. Incluso la amortización acelerada del bien genera un diferimiento de impuestos que puede resultar interesante.

Imágenes | iStock: Peshkova, SeanPavonePhotoJozef Culák. Unsplash: Patrick Tomasso, Michael Browning

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