Nuda propiedad: lo que debes saber si quieres vender tu casa y seguir viviendo en ella

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¿Imagináis poder vender vuestra casa pero seguir viviendo en ella? La venta de la nuda propiedad de un inmueble manteniendo el de usufructo sobre el mismo es una práctica cada vez más extendida. Permite vender el derecho de propiedad mientras se mantiene, en términos simples, el derecho de uso.

Al mismo tiempo que las familias españolas han reducido su tamaño, cada vez es más frecuente encontrar parejas de edad avanzada sin hijos. Para ellos la venta de la nuda propiedad supone la recuperación de una inversión inmobiliaria. Se recupera el capital invertido y se disfruta de una jubilación más tranquila.

¿Qué son la nuda propiedad y el usufructo?

Toda propiedad (pleno dominio) tiene dos partes diferenciadas en derecho: la propiedad (nuda propiedad) y el uso (usufructo). Esto significa que una persona puede ser propietaria de una vivienda cuyo derecho de uso pertenezca a otra persona. Del mismo modo, una persona puede mantener el derecho de uso sin ser propietario.

Esto permite fórmulas como la venta de la propiedad en la que se sigue viviendo o la cesión gratuita de la nuda propiedad. El Código de Hammurabi, una tablilla babilonia datada sobre el 1754 a.C., ya recogía este derecho de usufructo, que fue muy usado por los romanos y ha vuelto a destacar.

Es importante recordar que el usufructo es perecedero. Es decir, pierde su validez pasado cierto tiempo, cuando todos los usufructuarios fallezcan (usufructo vitalicio), o bien cuando se cumpla alguna condición, como, por ejemplo, que el usufructuario adquiera otra propiedad. Hoy podéis vender el usufructo sobre vuestra vivienda, pasar décadas en ella, e incluso obtener rendimientos por alquiler.

Del mismo modo, el nudo propietario puede vender su derecho a terceras partes, como veremos, que a su vez se verán sometidas al acuerdo previo. Si adquirís la nuda propiedad de una vivienda con usufructo vitalicio, podréis venderla de nuevo, pero el propietario anterior seguirá viviendo en ella hasta su fallecimiento.

¿Por qué hoy destaca la venta de la nuda propiedad?

Como comentábamos, el número de familias formadas únicamente por una pareja sin hijos está aumentando, según el INE. En 2013 había 5,54 millones de hogares de este tipo, frente a los 5,63 millones de 2018. Además, los hogares unipersonales pasaron de 4,41 millones a 4,73 millones en el mismo plazo.

Combinado con la baja natalidad (1,3 hijos por mujer), podemos deducir que las familias son cada vez más pequeñas. Este fenómeno demográfico está dando lugar a un gran número de familias sin descendientes directos que observan la compra de su primera vivienda como una inversión recuperable.

Pero no es el único perfil que se decide por esta alternativa. En un país en el que alrededor del 90% de los mayores de 65 años tiene una vivienda en propiedad, ha crecido el número de personas que se decanta por esta fórmula para incrementar sus ingresos sin necesidad de abandonar su hogar mientras vivan.

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La posibilidad de venta de la nuda propiedad manteniendo el usufructo soluciona esto, pudiendo destinar el dinero en mano del valor de la vivienda para disfrutar de una merecida jubilación ampliada. Si bien el usufructuario perderá la vivienda al fallecer, recibirá en compensación una suma de dinero importante y ciertas ventajas de pagos a futuro, como veremos.

¿Por cuánto puedo vender mi nuda propiedad?

Si esta fórmula resulta atractiva y se quiere vender la nuda propiedad para disfrutar de una jubilación más holgada, se debe valorar cuánto vale el usufructo y la nuda propiedad. La suma de ambos da lugar a la propiedad total, al 100% del valor de la vivienda.

El valor del usufructo vitalicio, en porcentaje sobre el valor de la vivienda, se suele calcular como 89 menos la edad del usufructuario, con los valores mínimos del 10% y máximo del 30%. Así, si tenéis 60 años, el usufructo será del 29%. Hasta los 20 años este se mantendrá en el 30%, y pasados los 79 años no bajará del 10%.

Si con esa edad queréis vender la nuda propiedad de una vivienda tasada en 120.000 euros, esta valdrá 85.200 euros (el 71% del total). Un año más tarde, la nuda propiedad tendrá un valor de 86.400 euros, y eventualmente alcanzará un valor máximo de 108.000, el 90% del valor del inmueble.

¿Quién paga los gastos corrientes o el IBI?

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Salvo que en el contrato de compraventa del inmueble no conste de otro modo, los gastos generales de la vivienda (comunidad, derramas, el mantenimiento del ascensor, el IBI, etc.) deberá abonarlos el propietario de la vivienda incluso cuando no disfrute del bien.

Por contra, los gastos de servicios tales como el agua, la electricidad, internet o el gas deberán ser abonados por el usufructuario, que es quien los está disfrutando. Este reparto de los gastos es particularmente beneficioso para el usufructuario.

¿Puedo vender o hipotecar mi nuda propiedad?

Finalmente, si se ha comprado una vivienda en nuda propiedad y existe usufructuario en su interior, es preciso saber que es posible disfrutar del derecho sobre el bien. Eso significa que es posible venderlo e incluso hipotecarlo, siempre y cuando se acepte el nuestro aval.

Tanto en el contrato de compraventa de la nuda propiedad como en el registro de la propiedad aparecerá que el derecho de usufructo pertenece a otra persona, algo que reducirá tanto el valor de vuestra nuda propiedad como su atractivo mercantil.

Imágenes | iStock/bernardbodo, iStock/jacoblund, iStock/franz12

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