Permuta inmobiliaria: qué es, sus ventajas y qué gastos implica

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La permuta inmobiliaria es un concepto que puede resultarnos familiar, aunque no tengamos muy claro qué significa o implica. En pocas palabras, se trata de un tipo de intercambio que se formaliza a través de un contrato específico y en el que dos partes se transfieren inmuebles de su propiedad.

Para desvelar todo lo que implica esta fórmula, hablamos con Óscar Ramos Triviño, Gerente de la Asesoría Jurídica de Transacciones y Patrimonio de Sareb. “Nuestro Código Civil hace referencia a la permuta dentro del Libro Cuarto (Título V), donde dedica cuatro artículos (1.538 a 1.541) a desarrollar este tipo de contrato. De manera concreta, se define la permuta como un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”.

Básicamente podría definirse como un trueque, aunque al ser difícil que ambas propiedades tengan el mismo valor, una de las partes lo puede compensar mediante una aportación económica determinada.

¿Cuándo surge la permuta inmobiliaria en España?

Este modelo de contrato se implantó en España debido al auge de la construcción inmobiliaria, que comenzó en la década de los setenta del siglo pasado y alcanzó sus mayores cotas durante la primera década de este.

“El notable crecimiento del sector inmobiliario, junto con el bajo tipo de interés en la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda habitual por parte de entidades financieras, provocó el desarrollo de este tipo contractual”, explica Ramos Triviño.

¿Cuáles son los beneficios de llevar a cabo una permuta inmobiliaria?

Las ventajas de realizar este tipo de contrato, en lugar de una compraventa convencional, tiene que ver, en gran parte, con las necesidades específicas de los que la llevan a cabo.

Como nos comenta Ramos Triviño, un ejemplo sería el de aquellas personas mayores, que se encuentran en situación de dependencia o que viven solas, y que “puedan permutar su piso por otro más pequeño, más céntrico o, en definitiva, mejor adaptado a sus necesidades actuales, recibiendo igualmente a cambio una compensación económica que les va a aportar liquidez”.

Un ejemplo sería el de aquellas personas mayores, que se encuentran en situación de dependencia o que viven solas, y que pueden permutar su piso por otro más pequeño, más céntrico o, en definitiva, mejor adaptado a sus necesidades actuales, recibiendo a cambio una compensación económica que les va a aportar liquidez
Óscar Ramos Triviño, Gerente de la Asesoría Jurídica de Transacciones y Patrimonio de Sareb

También puede servir de ejemplo el caso de una pareja con hijos que no tiene suficiente espacio en su vivienda actual y decide permutar por una de mayores dimensiones, añadiendo el dinero equivalente a la diferencia de metros.

Según el Gerente de la Asesoría Jurídica de Transacciones y Patrimonio de Sareb, otra ventaja de esta figura es la posibilidad de generar liquidez en determinadas situaciones. “Es el caso de particulares que no pueden hacer frente a la hipoteca de su piso y permutan este por otro de menor valor y además reciben una compensación económica a cambio”, explica.

Durante muchos años, la permuta se llevaba a cabo especialmente en un tipo de operación muy concreta: el propietario de un solar lo cedía a un constructor a cambio de viviendas tras la construcción del edificio. En este caso, “el cedente no asume ningún riesgo en el proceso constructivo y se exime de realizar inversión de ninguna clase (ya que no necesita financiación por una entidad de crédito) y el cesionario dispone, sin necesidad de desembolsar económicamente ninguna cantidad, de un solar para levantar una nueva edificación”, explica Ramos Triviño. En definitiva, el beneficio mutuo para ambas partes es la ventaja principal de la permuta inmobiliaria.

¿Se pueden permutar inmuebles cuando existen cargas hipotecarias?

Tal y como relata Ramos Triviño, aunque no es especialmente frecuente este tipo de transacción, “es perfectamente posible permutar inmuebles que estén gravados con hipoteca”.

En esta situación se deben tener en cuenta los siguientes puntos:

  • Si una de las fincas está hipotecada, el nuevo propietario se subrogará en la hipoteca, podrá realizar una novación hipotecaria -realizar modificaciones en la hipoteca una vez que ya ha sido aprobada- o solicitar una nueva.
  • Si ambas fincas están hipotecadas, ambas partes se subrogan respectivamente en cada hipoteca e igualmente podrán novarlas o solicitar una nueva.

En este caso, en el que la permuta adquiere mayor complejidad, cobra más importancia, según recalca el experto de Sareb, “el hecho de conocer el valor exacto de los inmuebles permutados, para evitar desequilibrios contractuales y ver si debe existir una compensación económica a favor de una de las partes”.

¿Cuáles son los gastos e impuestos asociados a la permuta?

Para conocer cuáles son los gastos e impuestos asociados al contrato de permuta, debemos tener en cuenta si existe o no una hipoteca que grave una o las dos propiedades. En el caso de inmuebles que no están hipotecados, los gastos e impuestos son los siguientes:

  1. Gastos de notaría y registro de la escritura de permuta.
  2. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que recaerá sobre ambos inmuebles. Al tratarse de una transacción entre dos particulares, este contrato está exento de IVA.
  3. Plusvalía Municipal.
  4. La ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF. La base sobre la que se aplica este impuesto es la diferencia entre el valor de la adquisición del bien que se transmite y el valor que se toma tras la permuta.

En la permuta de casas con hipoteca, además, se deberá atender a los gastos de novación, de cancelación de hipoteca o de conseguir una nueva hipoteca. Y, por último, si se produce una permuta de terreno para edificar, deberá pagarse el IVA correspondiente a la entrega del solar.

Créditos fotos: fizkes | Ridofranz | Bubbers13 | bernardbodo | Natee Meepian

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