¿En qué consiste el usufructo de una vivienda?

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Si alguien no tiene muy claro quién es un usufructuario, quién debe pagar el IBI de un piso en usufructo o cómo dejar un piso en herencia a sus hijos pero asegurándose de que su marido/mujer pueda vivir en él hasta su fallecimiento, debe empezar entendiendo una serie de conceptos.

¿Qué es el usufructo de una vivienda?

  • El de usufructo es el derecho de uso y disfrute de un bien ajeno.
  • El usufructo de un bien inmueble es el derecho real a disfrutar de un inmueble ajeno de modo completo y sin alterar su modo de ser.
  • Puede ser vitalicio o tener una fecha de fin.
  • Si el usufructuario es una persona jurídica, el BOE establece un límite de 30 años en el usufructo.

Nuda propiedad

La titularidad de ese usufructo es la nuda propiedad; es decir, seremos propietarios de ese bien pero no tendremos derecho de uso y disfrute. Es a éste al que corresponden decisiones relativas a la venta de la propiedad o sus mejoras.

Si compramos o heredamos un piso en nuda propiedad seremos propietarios, pero no podremos disfrutar de él hasta que no acabe el usufructo.

Pleno dominio

Por su parte, el usufructuario es quien usa y disfruta una propiedad que no es suya. Mientras que el pleno dominio tiene lugar cuando se dan ambas condiciones en una persona: la nuda propiedad y el usufructo. Éste se adquiere cuando al nudo propietario se le vende el usufructo o cuando el usufructo se extingue. Entonces se convierte en pleno propietario de la vivienda.

Donación con usufructo vitalicio

Finalmente, la donación con usufructo vitalicio consiste en legar a alguien un bien de su propiedad mientras se reserva el uso y disfrute del bien donado para toda la vida. Un ejemplo típico es el que se produce cuando un padre desea donar en vida una vivienda a su hijo, pero con el derecho a habitarla mientras viva.

Derechos y obligaciones de los sujetos

Tras clarificar los conceptos, llega el momento de detenerse en este punto tan importante. El usufructuario de una vivienda tiene derecho a disfrutar de todo el conjunto de la misma, es decir, puede disfrutar de todos los aprovechamientos de la vivienda usufructuada y no solo del inmueble propiamente dicho: piscina, jardines, trastero, zonas deportivas…

Otros derechos asociados a esta figura es que puede alquilar la vivienda y cobrar su renta o prestarla de manera gratuita sin perjudicar su situación. También podrá hacer mejoras; aunque, si son sustanciales, siempre será más indicado pactarlas con el nudo propietario.

Por su parte, el nudo propietario puede vender la vivienda, hipotecarla, realizar mejoras y obras en la misma o imponer servidumbres (de paso o de medianería) siempre que no perjudiquen el derecho del usufructuario.

En cuanto a las obligaciones de los sujetos, el usufructuario puede hacer un inventario de los bienes objeto del disfrute, aunque el nudo propietario podrá relevarle de esta obligación. También debe asumir las reparaciones cotidianas de la vivienda y su fiscalidad; es decir, el pago de los distintos impuestos del inmueble.

El nudo propietario, por su parte, tiene un requerimiento muy concreto: respetar el derecho del usufructuario a disfrutar del usufructo.

Tipos de usufructo de una vivienda

Voluntario, legal, temporal, vitalicio… No hay un único tipo de usufructo, sino que la casuística puede variar según su constitución, objeto y duración.

Por ejemplo, de acuerdo a su constitución, se contemplan tres usufructos: legal, voluntario y por usurpación. El primero es el más extendido, porque es el que por ley ampara en España al cónyuge vivo. Es lo que se conoce como “legítima”, la parte de los bienes del testador que la ley le obliga a dejar a sus herederos forzosos.

Si existe un acuerdo entre los interesados, se habla de usufructo voluntario. A su vez, este puede ser inter-vivos, cuando el propietario cede el usufructo de un inmueble a otra persona; o mortis causa, cuando muere y deja por escrito en su testamento que el usufructo corresponde a uno de sus herederos, mientras la nuda propiedad pasa a otro.

Aunque es muy infrecuente, la ley admite el usufructo por usurpación (también conocido como usufructo por prescripción) si una persona utiliza un bien durante un número de años tan elevado que pasa a ser considerado su propietario. Este usufructo se rige por las reglas generales de la prescripción del dominio y demás derechos reales de los Art. 1940-1960, del Código Civil.

Por su parte, de acuerdo al objeto, el usufructo puede ser de bienes materiales o sobre derechos. En el caso de una vivienda o cualquier otro inmueble, estamos ante el primero, implicando los derechos y obligaciones ya comentados.

Finalmente, según su duración y si el usufructuario es una persona física, se puede hablar de usufructo temporal (se cede por un periodo de tiempo determinado), vitalicio (finaliza con el fallecimiento del usufructuario) y especial (cuando el usufructuario llega a una edad determinada; por ejemplo, 18 años).

Fin del usufructo de una vivienda

Generalmente, el usufructo acaba cuando fallece el usufructuario o cuando finaliza el contrato de usufructo. No obstante, también puede darse el caso de que el usufructuario renuncie o incluso venda el usufructo. Eso sí, lo más común es vender el usufructo al nudo propietario, aunque es factible ofrecérselo a alguien ajeno, sin ningún derecho legal sobre la vivienda.

La ley no recoge explícitamente el hecho de acabar con un usufructo por la falta de uso de un inmueble.

Imágenes: iStock/wichayada suwanachun/Rawpixel/Patrick Daxenbichler/marchmeena29

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