Así afectan los cambios demográficos y sociales a las tendencias inversoras

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El número de nacimientos disminuye, los jóvenes se independizan más tarde y la población envejece porque vivimos más años. Estos tres factores demográficos han provocado que en los últimos años estén cambiando los modelos de hogar en España y, por tanto, las necesidades de vivienda.

Las familias son más pequeñas, se concentran en núcleos urbanos y posponen la edad en la que tienen su primer hijo. Las dificultades para encontrar un trabajo o el precio de venta de las propiedades son parte de los motivos. Además, ha crecido notablemente el número de personas que viven solas. En estas condiciones, no es extraño que el sector inmobiliario esté reconfigurándose, y sus inversores busquen nuevos nichos de oportunidad.

150.000 viviendas al año

Lo dicen los datos: el número de niños nacidos en España disminuye año tras año. Según las últimas cifras publicadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en el primer semestre de 2018 se registraron 179.794 nacimientos, un 5,8% menos que en el mismo periodo del año anterior. Mientras que las defunciones aumentaron un 2,1%.

En datos totales, la diferencia entre nacimientos y fallecimientos –denominado crecimiento vegetativo– es la peor de los últimos años situándose en los -46.560. Una tendencia negativa que ya se inició en el año 2015 y que no ha remontado desde entonces.

“Aunque en los últimos periodos se aprecian cifras de carácter negativo o casi nulo en el crecimiento vegetativo de la población, hay factores que apuntan a crecimientos positivos, aunque de forma menos acentuada que en épocas pretéritas”, apunta César Hernández Romero, director de análisis mercado de Sociedad de Tasación.

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Las previsiones indican que al menos hasta 2023 se mantendrá esta tendencia, continuando con la racha iniciada en 2009. Sin embargo, también se espera un aumento de población residente debido a la migración, para la que se prevé un aumento progresivo en los últimos años.

“La llegada de ciudadanos de otras nacionalidades, generalmente jóvenes, y la natalidad asociada a ellos, así como la mayor longevidad de la población residente, hace que dicho crecimiento continúe manteniéndose en cotas positivas”.

Con el escenario actual, “el mercado inmobiliario mantiene un ritmo de crecimiento moderado, y se cifra en unas 150.000 viviendas nuevas las que se necesitan cada año. Ya sea para primera ocupación, para reposición del parque antiguo o para nuevas tipologías habitacionales”.

Nuevos modelos residenciales

“Están apareciendo nuevos modelos de convivencia, que en tiempos anteriores eran inexistentes o muy minoritarios, y que progresivamente van adquiriendo mayor relevancia”, describe Hernández Romero.

coliving

El coliving o las residencias compartidas son alguna de ellas. A este tipo de alojamientos no solo recurren jóvenes que inician sus estudios superiores fuera de su ciudad, también profesionales que quieren ampliar su formación.

En total, en el curso 2016-2017 alrededor de 328.700 alumnos residentes en España cursaron sus estudios en universidades públicas y privadas en una provincia diferente a la de procedencia, según cálculos de la consultora inmobiliaria JLL. Y en el mismo período académico, 98.741 alumnos fueron extranjeros.

Todos ellos necesitan alojarse y, según la misma consultora, tan solo existen 93.600 plazas disponibles al año en las residencias de estudiantes en España. Un número insuficiente que hace augurar que se está ante la nueva gallina de los huevos de oro del sector inmobiliario, con rentabilidades del 5,25% durante 2017.

Inversión para una población cambiante

Desde el INE estiman que en 2033 en España se contabilizarán más de 49 millones de habitantes. Las características de esa población serán diferentes a la de los últimos años. Por ejemplo, el 25,2% tendrá 65 años o más.

“Estos nuevos modelos han dan de ser más adecuados al crecimiento de una población con necesidades de servicios complementarios a la vivienda, además de tener diseños adecuados a las dificultades psicofísicas asociadas a las edades avanzadas”, describe el director de análisis mercado de Sociedad de Tasación.

Las residencias de ancianos se presenta como la alternativa para muchos de ellos. Bien porque necesitan asistencia médica, bien porque prefieren pasar tiempo en compañía. El mercado español ya ha empezado a aumentar su oferta de este tipo de alojamientos.

Los números de 2016 recogidos por la consultora CBRE cifran en 5.519 las residencias para la tercera edad y en casi 376.000 las camas. Una disponibilidad que, a medio plazo, resultará insuficiente. Y más aún si se cumplen los pronósticos del INE.

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“El sector inmobiliario se va reconfigurando de modo progresivo, adaptándose a los requerimientos de los nuevos modelos de familia –singles, monoparentales, seniors…–”, nos confirma César Hernández Romero. “De ahí que se estén empezando a ofrecer tipologías más adecuadas a la demanda”.

Tampoco son ajenos a esta nueva realidad los fondos de inversión, que han puesto un pie en el sector geriátrico. De acuerdo con un estudio de la consultora CBRE, entre 2015 y 2017, el sector de las residencias de tercera edad superó los 2.000 millones de euros en volumen de inversiones. Nuevamente, los cambios demográficos marcan el camino de aquellos que buscan una mayor rentabilidad de su dinero.

Imágenes: iStock/Vimvertigo,iStock/monkeybusinessimagesiStock/DeagreeziStock/gpointstudio

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